Von hohen Heizkosten, zu viel Lärm und Schimmel
Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel
Neben Schönheitsreparaturen und Mieterhöhungen sind Mietmängel und Mietminderungen Themen, die für Vermieter wie Mieter ein hohes Konfliktpotenzial bedeuten. Auch rechtlich ist zu diesen Themen einiges zu beachten.
Begriff des Mietmangels: Das Mietrecht lässt nur dann eine Mietminderung zu, wenn an der Mietsache, also der angemieteten Wohnung, ein Mangel vorliegt. Ob dies der Fall ist, hängt zum einen von den Eigenschaften der Mietwohnung ab, zum anderen auch von dem, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Bei der Anmietung eines unsanierten Altbaus beispielsweise stellt eine geringe Wärmedämmung, verbunden mit entsprechend hohen Heizkosten, normalerweise keinen Mangel dar, während beim Erstbezug einer Neubauwohnung der Mieter höhere Anforderungen an Dämmung und Energieeffizienz stellen darf. Die Höhe der vereinbarten Miete, das Baujahr des Hauses oder auch dessen Lage – verkehrsberuhigt oder an einer Hauptstraße gelegen – sind zu beachtende Punkte bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt. Mietrechtliche Streitigkeiten drehen sich oft um das Thema »Lärm«. So kann Baulärm ein Mangel sein, besonders, wenn dieser bis in die Abendstunden und auch am Wochenende andauert. Straßenlärm, beispielsweise von einem Bolz- oder Kinderspielplatz, muss der Mieter aber grundsätzlich hinnehmen, so ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2015 (Urteil vom 29. 4. 15, Az. VIII ZR 197/14). Gerade bei Altbauwohnungen stellt sich die Frage, ob Mieter sich mit einer alten Heizung oder dem abgewohnten Teppichboden abfinden müssen. Hier gilt: Solange der Vermieter keine anderslautenden Zusicherungen bei Abschluss des Mietvertrages gemacht hat, muss er lediglich den
»Ist-Zustand« aufrechterhalten. Heißt: Solange die alte Heizung noch funktioniert, liegt kein Mangel vor, auch wenn die Heizkosten dadurch entsprechend höher ausfallen als bei einer modernen Heizung.
Das Thema Schimmel: Beim Thema Schimmel gehen die Meinungen von Vermieter und Mieter hinsichtlich der Ursache regelmäßig auseinander. Während der Vermieter ein falsches Heiz- und Lüftverhalten des Mieters annimmt, entgegnet der Mieter, dass der Schimmel aufgrund von baulichen Mängeln des Wohnhauses entstanden sei. Schimmel ist grundsätzlich ein Mangel, der zu Mietminderungen berechtigen kann, nämlich dann, wenn dessen Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt. Um einer möglicherweise ungerechtfertigten Minderung seitens des Mieters entgegenzutreten, muss der Vermieter nachweisen, dass Feuchtigkeitsschäden und der daraus entstehende Schimmel nicht aus einer fehlerhaften Bausubstanz resultieren. Hierzu kann der Vermieter beispielsweise Klimamessungen vornehmen oder einen Gutachter beauftragen. Der Mieter wiederum muss darlegen können, dass er seiner Obhutspflicht zur Pflege der Wohnung nachgekommen ist, er vor allem genügend heizt (eine durchschnittliche Temperatur von 19 bis 20 Grad Celsius kann dabei verlangt werden), regelmäßig lüftet und Möbel, wenn möglich, nicht direkt an Außenwände stellt. Bei der Frage, ob ein festgestellter Schimmelpilz gesundheitsgefährdend sein könnte, trägt der Mieter die Beweislast. Hierzu muss er gegebenenfalls eine Probe der Schimmelsporen nehmen und diese in einem Labor untersuchen lassen.
Mangelbeseitigung: Ist vorliegend ein Mangel gegeben, ist der Mieter verpflichtet, diesen gegenüber dem Vermieter anzuzeigen. Der Vermieter muss dann tätig werden und den Mangel beseitigen. Dabei ist der Vermieter allerdings nicht dazu verpflichtet, einen Handwerksfachbetrieb zu beauftragen, vielmehr kann er auch Reparaturen und Instandsetzungen selbst durchführen. »Flickwerk« muss der Mieter allerdings nicht hinnehmen. Die Kosten für die Mangelbeseitigung muss grundsätzlich der Vermieter tragen. Wenn jedoch der Mieter den Mangel verursacht hat – zum Beispiel bei einer Schimmelbildung durch falsches Lüften –, kann der Vermieter die Kosten für die Beseitigung vom Mieter verlangen. Er muss den Mieter aber vorher zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm hierfür eine Frist setzen.
Mietminderung: Für den Zeitraum, in welchem der Mangel besteht, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB), das heißt, die Minderung tritt automatisch ein.
▸ Voraussetzung für eine Minderung ist aber, dass der Mieter den Vermieter über den Mangel informiert hat.
▸ Die Mietminderung ist dabei immer ausgehend von der Bruttomiete, also inklusive der Nebenkosten, vorzunehmen.
▸ Was die Höhe der Minderung betrifft, so ist diese stets eine Frage des Einzelfalls, da hierfür keine offiziellen Minderungstabellen existieren.
Hier lohnt sich die Beratung durch einen Rechtsanwalt, der auf dem Gebiet des Mietrechts tätig ist. Auch als Vermieter lohnt sich eine Rechtsberatung, da so festgestellt werden kann, ob die vom Mieter vorgenommene Minderung rechtmäßig ist und gegebenenfalls der geminderte Anteil der Miete nachgefordert werden sollte.