Voraussetzungen für die Vermieterseitige Kündigung mit der Absicht einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung

Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Vermieter einen Wohnraum- Mietvertrag kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre. Eine solche Situation ist z.B. dann gegeben, wenn das Mietobjekt sich in einem quasi Abriss verhängen Zustand befindet oder aber eine vollkommen veraltete und nicht mehr funktionierende Ausstattung aufweist. In einem solchen kann der Vermieter dem bestehenden Mieter kündigen, beispielsweise um das Mietobjekt so zu sanieren, dass es den üblichen Anforderungen an eine Mietwohnung genügt.

Eine Kündigung ist jedoch nur dann möglich, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil erwachsen würde, z.B. wenn die Mieteinnahmen erheblich unter den Unterhaltungskosten für das Mietobjekt liegen, oder aber wenn eine Veräußerung des Mietobjekts, mit den bestehenden Mietverhältnis, vollkommen unwirtschaftlich wäre.

Bei der Betrachtung, ob ein Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen seinem Mieter kündigen kann, sind jedoch auch stets die schutzwürdigen Belange des Mieters zu berücksichtigen. Alleine dass, ggf. eine höhere Miete erzielt werden könnte, oder das Mietobjekt unvermietet zu einem höheren Preis verkauft werden könnte, reichen nicht dafür aus, um einen erheblichen Nachteil im Sinne des Gesetzes anzunehmen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.09.2017 (Az: Vlll. ZR 243/16) entschieden, dass bei der Abwägung zwischen dem Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses und dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters, konkrete entsprechende Beweise dafür vorgelegt werden müssen, dass eine Weitervermietung wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Hierbei muss der Vermieter eine konkrete Absicht darlegen, was er mit dem Mietobjekt nach Ausspruch der Kündigung machen möchte. Er muss also bereits zum Zeitpunkt er Kündigung nachweisen, dass er beispielsweise eine konkrete Verwertungsabsicht zu einem entsprechenden Kaufpreis hat, oder dass er konkret erhebliche Renovierungsmaßnamen plant. In dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofes wurde hierzu ausgeführt, dass die generelle Darlegung der wirtschaftlichen Situation des Vermieters nicht ausreicht, vielmehr müssen konkrete Feststellungen getroffen werden, welche wirtschaftlichen Nachteile im Einzelnen vorliegen, wie diese konkret behoben werden sollen und warum dafür dann die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses notwendig ist.

Der Bundesgerichtshof zeigt somit auf, dass an eine Kündigung zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung hohe Anforderungen gestellt sind, so dass im Einzelfall genau geprüft werden sollte, ob eine Kündigung die entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen erfüllt.