Zahlungsverzug im Mietrecht – wenn die Miete ausbleibt

Steigende Energiekosten, Inflation und der Bedarf
an Mietwohnungen – sowohl für Mieter als auch für
Vermieter sind ausstehende Mieten ein Problem. Der
folgende Artikel soll aufzeigen, welche Rechtsfolgen
entstehen, wenn die Miete nicht pünktlich gezahlt wird.

Wann ist die Miete fällig?

In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Miete
bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zu
bezahlen ist. Das entspricht auch der ansonsten geltenden
gesetzlichen Regelung für Wohnungs-Mietverträge,
§ 556b BGB. Hierbei genügt es, wenn der Mieter
die Miete am dritten Werktag anweist – der Samstag
zählt hier nicht als Werktag. Wird die Miete später, nur
teilweise oder gar nicht gezahlt, kommt der Mieter in
Zahlungsverzug, ohne dass eine gesonderte Mahnung
erfolgen muss.
Ist der Mieter aus bestimmten Gründen, zum Beispiel
wenn die Lohnzahlung zur Monatsmitte erfolgt, auf einen
abweichenden Zahlungstermin angewiesen, sollte
dies bereits vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem
Vermieter abgesprochen und dokumentiert werden:
Etwa durch einen Zusatz zum Mietvertrag, da mündliche
Absprachen oder das bloße Tolerieren seitens
des Vermieters, dass die Miete erst später eingeht, ein
mögliches Beweisrisiko zulasten des Mieters begründen
kann, wenn der Vermieter dann die Zahlung als zu spät
moniert.

Welche Folgen hat der Zahlungsverzug?

Wenn die Miete nicht rechtzeitig gezahlt worden ist, hat
der Vermieter zunächst die Möglichkeit, neben der Miete
Verzugsschäden zu verlangen. Das sind zum Beispiel
die gesetzlichen Verzugszinsen und auch die Kosten für
die Beauftragung eines Rechtsanwalts, der die ausstehenden
Mieten einfordert.
Daneben steht, wenn der Rückstand eine Monatsmiete
übersteigt, ein Kündigungsrecht des Vermieters. Miete
ist dabei als Warmmiete zu verstehen, also üblicherweise
die Kaltmiete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen.
Zu leistende Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
fallen nicht darunter und zählen daher
nicht zur Miete.
Wenn ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Miete
– konkret eine volle Monatsmiete plus ein Cent – angelaufen
ist, kann der Vermieter zunächst das Mietverhältnis
ordentlich kündigen, § 573 Abs. 1 BGB. Ordentlich
bedeutet, dass das Mietverhältnis nicht sofort endet,
sondern je nach bisheriger Mietdauer, zwischen drei
und neun Monaten nach Ausspruch der Kündigung.
Daneben hat der Vermieter auch die Möglichkeit,
den Mietvertrag nach § 543 Abs 2 Nr. 3a), b) BGB fristlos
zu kündigen, nämlich dann, wenn ein Rückstand von
mehr als einer Miete innerhalb von – a) – zwei aufeinanderfolgenden
Monaten aufgelaufen ist, oder ein Gesamtrückstand,
der mindestens zwei Mieten entspricht,
in einem Zeitraum – b) – von mehr als zwei Monaten.
Fristlos bedeutet, dass das Mietverhältnis sofort endet
und der Mieter nach Erhalt der Kündigung ausziehen
muss. Der Vermieter kann hierbei wählen, ob er, bei
Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen fristlos
oder ordentlich kündigt, oder beide Kündigungen
kombiniert. Wenn etwa der Mieter mit zwei Mieten im
Rückstand ist, kann der Vermieter fristlos und hilfsweise
auch ordentlich kündigen.

Reaktionsmöglichkeit des Mieters

Was kann der Mieter tun, wenn er eine berechtigte
Kündigung wegen Zahlungsverzugs erhält? So es ihm
möglich ist, sollte er die offenen Mieten vollständig
nachzahlen. In diesem Fall wird dann zumindest eine
fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam.
Denn gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine
fristlose Kündigung von Wohnraum „geheilt“ und damit
gegenstandslos, wenn der Mieter den Mietrückstand
vollständig ausgleicht. Diese Heilungsmöglichkeit
besteht jedoch nur für eine fristlose Kündigung.
Eine erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters
bleibt auch bei Zahlung der vollständigen Mietrückstände
weiterhin wirksam. Wenn also der Vermieter
wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise
ordentlich gekündigt hat, so bleibt die ordentliche
Kündigung trotz Begleichung der Rückstände bestehen.
Dies hat der Bundesgerichtshof in einer im Jahr
2021 verkündeten Entscheidung bestätigt (Urteil vom
13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20).

Minderung und verspätete Mietzahlungen

Bei berechtigten Mietminderungen darf der Vermieter
keine Kündigung auf die Summe der durchgeführten
Minderung stützen. Denn die Mietminderung tritt kraft
Gesetzes ein, wenn entsprechende Mängel an der
Mietsache vorhanden sind. Allerdings ist die Höhe
der Mietminderung oftmals prozentual nicht eindeutig
festzulegen. So können zum Beispiel Schimmelschäden
eine Minderungsquote von 0 bis 50 Prozent der
Miete begründen, je nach Art, Schwere und Ursache
des Schimmels. Ein Schimmelbefall kann zum Beispiel
aufgrund unzureichenden Lüftens durch den Mieter
üblicherweise gar keine Mietminderung begründen.
Hier ist also Vorsicht geboten, wenn der Mieter
die Miete zu hoch mindert und dann der Betrag der
nicht gerechtfertigten Minderung im Bereich eines
kündigungsrelevanten Rückstandes liegt. Hier wiederum
könnte der Vermieter eine Kündigung wegen
Zahlungsverzugs aussprechen. Weigert sich der Vermieter,
einen Mangel zu beheben, so sollten daher neben
der Mietminderung auch weitere Rechte, wie die
Selbstbehebung des Mangels bei Umlegung der entstandenen
Kosten auf den Vermieter, oder eine Klage
gegen den Vermieter zur Durchführung der notwendigen
Mangelbeseitigung, in Betracht gezogen werden.
Auch verspätete Mietzahlungen können zu einem
Kündigungsrecht des Vermieters führen. Wenn also
der Mieter die geschuldete Miete immer erst deutlich
nach dem dritten Werktag des Monats bezahlt, oder
Teile der Miete des Vormonats erst im nächsten Monat
oder noch später begleicht, dann begibt er sich in die
Gefahr einer Kündigung. Allerdings darf der Vermieter
hier nicht ohne vorherige Abmahnung kündigen.
Das heißt: Der Vermieter muss bei verspäteten Mietzahlungen,
die für sich gesehen noch nicht einen kündigungsrelevanten
Rückstand erreichen, den Mieter
erst einmal anschreiben und ihn auffordern, zukünftig
die Miete pünktlich zu zahlen.
Erst wenn der Mieter sein Zahlungsverhalten dann
nicht bessert, kann eine Kündigung wegen ständig zu
spät erfolgender Mietzahlungen ausgesprochen werden
– diese im Übrigen als fristlose Kündigung, wenn
bereits vor der Abmahnung die Miete dauerhaft, jeweils
um mehrere Tage zu spät bezahlt worden ist.

Fazit

Im Mietrecht stellt ein Zahlungsverzug der laufenden
Miete sowohl Vermieter als auch Mieter vor zahlreiche
juristische Herausforderungen. Hier empfiehlt sich
bereits frühzeitig eine juristische Beratung bei einem
im Mietrecht kundigen Rechtsanwalt, um sowohl auf
Vermieterseite als auch auf Mieterseite die richtigen
Schritte zu unternehmen.

Autor: Markus Reichel, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei77 – Kanzlei Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg  10.2022 – MR Artikel – Zahlungsverzug im Mietrecht. 2

Zurück zu den News