Wohnungseigentumsrecht: Die Eigentümerversammlung – So sind Eigentümer auf der sicheren Seite
Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel
Inhaber einer Eigentumswohnung haben jährlich einen festen Termin in ihrem Kalender. Die Eigentümerversammlung, auf der die Hausgeldabrechnung beschlossen wird, dem Verwalter die Entlastung für das Wirtschaftsjahr erteilt wird und Beschlüsse gefasst werden, die das Wohneigentum betreffen. In diesem Artikel soll diese Versammlung aus rechtlicher Sicht näher beschrieben werden.
◼ Grundsätzliches: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft soll sich und ihre Aufgaben selbst verwalten, das folgt aus § 21 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Daraus folgt auch eine Pflicht zur Verwaltung, das heißt die Wohnungseigentümer müssen die Aufgaben, die sich aus dem Gemeinschaftseigentum und dessen Bewirtschaftung ergeben, zusammen regeln – sei es die Bestellung eines Verwalters, die Wahl eines Verwaltungsbeirates, oder die Beschlussfassung zur Anschaffung einer neuen Heizung. Zentrales Gremium für solche Beschlüsse ist die in § 23 WEG geregelte Wohnungseigentümerversammlung. In welchen Bereichen die Eigentümer Beschlüsse fassen dürfen, sogenannte Beschlusskompetenz, regelt ebenfalls das Wohnungseigentumsgesetz. Beispiele für Bereiche, in denen die Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen können, sind: ☛ das Aufstellen einer Hausordnung (§ 15 Abs. 1 WEG),
☛ die Durchführung von baulichen Veränderungen oder Modernisierungen (§ 22 Abs. 1, 2 WEG),
☛ die Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG) und des Verwaltungsbeirats (§ 29 Abs. 1 WEG).
◼ Beschlussfassung: Im Gesetz findet sich dann eine konkrete Formulierung wie beispielsweise in § 28 Abs. 5 WEG (Beschluss des Wirtschaftsplans): »Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.« Aus dem Gesetzeswortlaut dieses Beispiels lassen sich zwei Folgen herauslesen: Zum einen, dass die Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan abstimmen und einen Beschluss fassen dürfen beziehungsweise müssen, zum anderen, dass in diesem Beispiel der Beschluss mit Stimmenmehrheit geschlossen wird. Hierbei sind im Gesetz auch Bereiche geregelt, die einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer verlangen, wie zum Beispiel bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG: »Bauliche Veränderungen … können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, …« Die Mehrheit der Stimmen bezieht sich auf die bei der Versammlung tatsächlich anwesenden Eigentümer. Eine Eigentümerversammlung ist jedoch im Grundsatz erst dann beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mindestens 50 Prozent der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile repräsentieren. Manche Beschlüsse, wenn es etwa um die Durchführung von Modernisierungen geht (§ 22 Abs. 2 WEG), müssen mit der sogenannten qualifizierten Mehrheit beschlossen werden, das heißt: Die Zustimmung muss mit einer Dreiviertel-Mehrheit aller Wohnungseigentümer (nach Köpfen) erfolgen, diese müssen zudem mindestens 50 Prozent der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile repräsentieren. Für den Fall, dass Beschlüsse einstimmig gefasst werden müssen, benötigt es die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Neben baulichen Veränderungen ist das zum Beispiel bei der Änderung der Teilungserklärung notwendig. Von den im Gesetz genannten Mehrheiten kann aber dann abgewichen werden, wenn entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft bestehen. In diesem Fall sind stets die Mehrheitsregeln der Teilungserklärung vorrangig.
◼ Einberufung und Durchführung der Versammlung: Die Eigentümerversammlung wird vom Verwalter gemäß § 24 WEG einberufen. Der Verwalter verschickt eine Einladung an die jeweiligen Wohnungseigentümer mit Nennung des Tagungsortes, des Zeitpunkts und der Tagesordnung. In letzterer sind die Punkte aufgelistet, über die in Abstimmung Beschluss gefasst wird. Jeder Eigentümer ist berechtigt, ein Thema, für das eine Beschlusskompetenz besteht, auf die Tagesordnung setzen zu lassen. Das muss vor der Versammlung geschehen, sodass die anderen Eigentümer informiert sind und sich vorbereiten können. Eine spontane Aufnahme von Tagesordnungspunkten kurz vor der Versammlung oder erst in der Versammlung ist rechtlich unzulässig. Die Eigentümerversammlung hat mindestens einmal jährlich stattzufinden, außerdem soll die Einladung hierzu mindestens zwei Wochen im Voraus den Eigentümern zugegangen sein. Es bedarf hierzu der Textform, etwa mittels Brief oder E-Mail. Ein Aushang am schwarzen Brett des Hauses oder im Hausflur reicht nicht aus! Was die Tageszeit betrifft, so gibt es hierzu keine Regelungen im Gesetz. Nach verschiedenen gerichtlichen Urteilen soll die Versammlung aber nicht vor 17 Uhr stattfinden, damit es auch berufstätigen Wohnungseigentümern möglich ist, an der Versammlung teilzunehmen. Die Leitung der Versammlung erfolgt grundsätzlich durch den Verwalter. Er leitet die Diskussionen und führt durch die Tagesordnung, ruft die zur Abstimmung bestimmten Punkte auf und stellt das Abstimmungsergebnis fest und ob ein Antrag von den abstimmenden Wohnungseigentümern angenommen oder abgelehnt wurde. Bei der Eigentümerversammlung gilt das Prinzip der Nichtöffentlichkeit. Teilnehmen dürfen im Grundsatz nur und ausschließlich die Wohnungseigentümer selbst, wobei eine Stellvertretung zulässig ist, wenn dies der Eigentümerversammlung angezeigt und eine Vollmacht vorgelegt wird. Gefasste Beschlüsse werden vom Verwalter in die sogenannte Beschluss-Sammlung aufgenommen.
◼ Anfechtung von Beschlüssen: Innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung können Beschlüsse durch die einzelnen Wohnungseigentümer angefochten werden. Dies geschieht gemäß § 46 WEG durch Erhebung einer entsprechenden Klage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht. Es existieren zahlreiche Gründe für die Anfechtbarkeit von Beschlüssen, beispielsweise wenn die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz für das Thema hatten oder wenn formelle Voraussetzungen bei der Ladung zur und der Durchführung der Versammlung nicht eingehalten worden sind – zum Beispiel wenn nicht alle Eigentümer geladen worden sind, oder über Themen abgestimmt wurde, die gar nicht auf der Tagesordnung standen. Es empfiehlt sich, wenn Anhaltspunkte für die Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Beschlüssen besteht, innerhalb der Monatsfristen rechtlichen Rat bei einem im WEG-Recht tätigen Rechtsanwalt einzuholen.