Widerruf eines mit einem Makler geschlossenen Vertrages

Was beide Seiten wissen müssen – Zwei BGH Entscheidungen

Am 7. Juli 2016 hat der Bundesgerichtshof zwei Entscheidungen zum Maklerrecht erlassen, die bei genauerem Hinsehen die bisherige Handhabung des Kaufes einer Immobilie bei Vermittlung durch einen Makler erheblich verändern und die für die tägliche Praxis einen hohen Bedeutungswert haben.

Beide Entscheidungen des obersten deutschen Zivilgerichts beschäftigen sich zunächst mit der Frage, ab welchem Zeitpunkt ein Vertrag mit dem Makler zustande kommt und damit natürlich auch mit der Folge der Zahlungspflicht der Maklercourtage des Interessenten bei späterem Kauf der Immobilie.

In Bestätigung der bereits älteren Rechtsprechung hat das Gericht festgestellt, dass bereits mit der Übersendung eines Exposes, das mit einem eindeutigen Provisionsverlangen verbunden ist, der Makler sein Angebot als Abschluss eines Maklervertrages ansehen kann.

Weist der Makler beispielsweise in einem Zeitungsinserat eindeutig auf die fällig werdende Provision hin, sodass der potenzielle Interessent von einer eigenen Zahlungspflicht ausgehen muss, so ist bereits mit der Veröffentlichung des Inserates das Angebot des Maklers auf den Abschluss eines Vertrages zu sehen.

Nimmt nun im Anschluss hieran der Kaufinteressent durch sein Handeln, zum Beispiel die Bitte um Zusendung des Exposes oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins, in Anspruch, so gibt er nach den Ausführungen des Gerichts zu erkennen, dass er das Angebot des Maklers annimmt und damit der Vertrag zustande kommt und er den Makler dann auch bei Kauf der Immobilie bezahlen muss.

Das gilt nun auch nicht allein für Zeitungsannoncen wie bisher, sondern auch für die Veröffentlichungen des Maklers im Internet auf den entsprechenden Angebotsseiten wie etwa auf immo.bo.de oder ImmobilienScout 24. Antwortet der spätere Käufer auf eine solche Veröffentlichung des Maklers im Netz zum Beispiel per E-Mail und bittet den Makler um weitere Tätigkeiten, so kommt der Makler vertrag unter der Bedingung des späteren Abschlusses des Kaufes der Immobilie zustande.

Widerrufrecht und die Folgen: Die weitergehende Frage, die den Bundesgerichtshof in den Entscheidungen beschäftigte, war, ob denn auch bei einem Maklervertrag, der mit Hilfe der modernen Medien auf die vorher beschriebene Weise zu Stande gekommen ist, dem Verbraucherschutz Beachtung geschenkt werden muss. Verträge, die über das Internet zustande kommen und die die Lieferung von Waren, die Erbringung von Dienstleistungen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher beinhalten, sind sogenannte Fernabsatzverträge, die in besonderem Maße die Interessen des Verbrauchers schützen. So hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht des geschlossenen Vertrages von 14 Tagen ab dem Vertragsschluss. Wird der Verbraucher nicht belehrt, beginnt die 14-tägige Frist nicht zu laufen.

Die spannende Frage bei den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes war nun, ob auch bei einem mittels Internetportal wie beschrieben geschlossenen Vertrag dem potenztiellen Käufer ein Widerrufsrecht zusteht. Noch weitreichender war die Frage, ob im Falle einer vom Makler vergessenen Belehrung über das Widerrufsrecht der Käufer auch noch später – zum Beispiel nach dem Kauf – mit Recht das Widerrufsrecht ausüben kann.

Der Bundesgerichtshof hat sich in den genannten Entscheidungen dazu bekannt, auch den so geschlossenen Maklervertrag den Regelungen des Fernabsatzvertrages unterzuordnen, mit weitreichenden Folgen:

◼ Ein Maklervertrag, der mittels elektronischer Medien geschlossen wurde, kann 14 Tage lang vom Verbraucher folgenlos widerrufen werden.

◼ Ein Makler, der einen Verbraucher nicht ordnungsgemäß über dessen Rechte vorab informiert hat, läuft Gefahr, dass der geschlossene Vertrag auch nach Monaten von seinem Vertragspartner widerrufen werden kann mit der bitteren Folge, dass natürlich auch die Maklercourtage nicht mehr bezahlt werden muss beziehungsweise vom Makler zurückerstattet werden muss.

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