Was ist Sonder- und was Gemeinschaftseigentum?

Mittwoch, Juni 7, 2017

Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft oder erbt, wird auch Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die gemeinsame Verwaltung des Hauses, sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander regelt das Wohnungseigentumsgesetz.

Der folgende Beitrag soll einen Überblick für Neueigentümer geben, sowie rechtliche Fragen klären, die sich auch langjährigen Wohnungseigentümern immer wieder stellen.

◼ Sonder- und Gemeinschaftseigentum – eine Begriffsklärung:

Das Wohnungseigentum ist gemäß § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Gesetz) definiert als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum des zugehörigen Hauses. Zu unterscheiden ist demnach:

• Das Sondereigentum, dies ist vor allem die eigene Wohnung im Haus.

• Das Gemeinschaftseigentum, dies sind die Gebäudeteile, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden (Treppenhaus, Aufzug, Heizraum) und auch Versorgungsleitungen wie beispielsweise für Wasser, Strom, Erdgas ...

Nebenräume wie Balkone, Tiefgaragenstellplätze oder Kellerabteile können sowohl im Sondereigentum als auch im Gemeinschaftseigentum stehen. Näheres regelt die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die im Grundbuch hinterlegt wird und festlegt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie gilt für alle Eigentümer verbindlich.

Als dritte Begriffskategorie ist das Sondernutzungsrecht zu nennen, ein Gebrauchsrecht an einem Teil des Hauses, das nur einem bestimmten Eigentümer zusteht. Das kann zum Beispiel ein Teil des Gartens sein, der nach Gesetz und Rechtsprechung Gemeinschaftseigentum ist, also eigentlich allen Eigentümern zusteht. Bei der Begründung von Sondernutzungsrechten für die einzelnen Gartenteile wird erreicht, dass Eigentümer trotzdem »ihr« Gartenstück alleine nutzen dürfen.

◼ Die Eigentümergemeinschaft und deren Regeln:

Neben der Teilungserklärung ist vor allem die Gemeinschaftsordnung der WEG für das Können und Dürfen der Eigentümer maßgebend. Die Gemeinschaftsordnung ist damit quasi die Satzung der WEG und stellt die Grundregeln der Eigentümer auf. Die Gemeinschaftsordnung wird in den meisten Fällen zusammen mit der Teilungserklärung errichtet und im Grundbuch eingetragen, damit die festgelegten Regeln auch für zukünftige Eigentümer gelten.

Typische Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind: • Stimmenverteilung in der Eigentümerversammlung (pro-Kopf Prinzip oder Stimmenverteilung nach der Größe des jeweiligen Miteigentums)

• Gestattungen beziehungsweise Verbote für bestimmte Nutzungsarten (Darf ein Geschäft / Büro im Haus betrieben werden? Ist eine Vermietung an Feriengäste zulässig?)

• Regeln zur Tierhaltung (Leinen- und Maulkorbzwang auf dem Grundstück, Verbot der Haltung von exotischen Tieren wie Giftschlangen oder Kampfhunden Neben der Gemeinschaftsordnung regelt die WEG ihre Angelegenheiten mit Beschlüssen, die in der mindestens einmal jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden.

Durch WEG-Beschluss geregelt werden vor allem Verwaltungsangelegenheiten, wie die Bestellung und Entlastung eines Verwalters, die Verteilung der Betriebskosten, die Kostenverteilung bei anfallenden Instandhaltungen, Reparaturen und baulichen Veränderungen, sowie der Beschluss von Modernisierungen, wie beispielsweise der Einbau einer neuen Heizung oder einer Photovoltaik-Anlage.

Die meisten Angelegenheiten der laufenden Verwaltung werden dabei durch Stimmenmehrheit, der bei der Versammlung anwesenden Eigentümern beschlossen, andere Beschlüsse unter anderem für die Durchführung von Modernisierungen benötigen eine Dreiviertelmehrheit aller Eigentümer, die auch mindestens 50 Prozent aller Miteigentumsanteile besitzen müssen.

Sollen bauliche Veränderungen beschlossen werden, bedarf es einer Zustimmung aller Eigentümer, die von der Veränderung betroffen sind.

Nach § 25 Abs. 3 WEG ist eine Eigentümerversammlung dann beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile innehaben. Bei der Prüfung, ob die Versammlung beschlussfähig war und die notwendigen Mehrheiten vorlagen, muss stets auch die Gemeinschaftsordnung beachtet werden, da diese abweichende Mehrheiten vorsehen kann, die dann bindend sind.

◼ Verwaltung und Kostenverteilung:

Der Verwalter einer WEG wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt und kümmert sich um die laufenden Geschäfte und die Ausführung der getroffenen Beschlüsse. Er vertritt außerdem die WEG gegenüber Dritten, wie Handwerkern oder Versorgungsunternehmern.

Verwalter können jede Person (auch ein Eigentümer) oder auch Gesellschaften (Hausverwalter- Firmen) sein. Weiter erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung, er listet die Einnahmen (vor allem die Hausgelder der Eigentümer) und Ausgaben wie Reparaturen und Betriebskosten auf und erstellt einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des kommenden Jahres aufzeigt.

Die Kosten der WEG, die auf alle Eigentümer verteilt werden, sind zum einen Abgaben an die Gemeinde wie für die Müllabfuhr. Zum anderen fallen darunter die Betriebskosten (Strom, Heizung, Wasser, Hausmeister, Gebäudereinigung ...) und die Verwaltungskosten (Honorar für den Verwalter, Versicherungen).

Der dritte große Posten sind Aufwendungen für die Instandhaltung und -setzung des Grundstücks und die Kosten für bauliche Veränderungen.

Die Kostenverteilung unter den Eigentümern erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen, Eigentümer die eine große oder mehrere Wohnungen besitzen, müssen im Grundsatz also mehr zahlen, als Eigentümer mit kleinen Wohnungen. Manche Kostenpositionen, wie zum Beispiel Heizkosten sind gemäß der Heizkostenverordnung nach dem konkretem Verbrauch eines jeden Eigentümers abzurechnen.

◼ Im Falle eines Streits:

Sind Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung nicht mit den notwendigen Mehrheiten beschlossen worden oder durfte die WEG gar keinen Beschluss über das Thema treffen (wenn die WEG zum Beispiel ein bestehendes Sondernutzungsrecht durch Beschluss aufheben würde – denn das ginge nur über eine Änderung der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung), kann jeder Wohnungseigentümer den Beschluss binnen eines Monats vor dem zuständigen Amtsgericht anfechten. Auch möglich ist die Anfechtung eines ablehnenden Beschlusses, hier kann das Amtsgericht gemäß § 21 Abs. 8 WEG den Beschluss selbst treffen (ersetzen). Dies ist unter anderm dann möglich, wenn notwendige Reparaturarbeiten in der Versammlung abgelehnt werden, obwohl diese dringend durchzuführen sind.

Vor einer Anfechtung sollte in jedem Fall überprüft werden, ob das Thema nach der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung der WEG überhaupt beschlossen werden durfte.

Im Streitfall empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung, um zu klären, ob eine Beschlussanfechtung zu empfehlen ist und um die festgelegten Regeln in der Teilungserklärung beziehungsweise Gemeinschaftsordnung im Vorfeld zu überprüfen.

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Dr. Braun GmbH Offenburg.

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