Mietrecht aktuell: Die Beweislast für Schäden in der Mietwohnung – Zwischen Schaden, Schimmel und „neu für alt“

Zwischen Vermieter und Mieter ist, wenn Schäden an der Mietwohnung auftreten, oftmals strittig, wer diese Schäden verursacht hat beziehungsweise welche Partei für den jeweiligen Schaden verantwortlich ist.

Grundsätzlich gilt, dass die rechtliche Bewertung, ob überhaupt ein Schaden im Rechtssinne gegeben ist, vom Zustand der Mietwohnung bei Übergabe an den Mieter abhängt und von den Vereinbarungen im Mietvertrag.

◼ Das Übergabeprotokoll: Wenn im Mietvertrag beziehungsweise im Übergabeprotokoll vermerkt wurde, dass die Wohnung mangelfrei übergeben wurde, spricht eine Vermutung dafür, dass dies tatsächlich auch der Fall ist. Treten dann während der Mietzeit Schäden auf, beispielsweise an Badarmaturen, so spricht aufgrund des Protokolls ein sogenannter Anscheinsbeweis dafür, dass der Schaden mieterseitig verursacht worden ist. In solch einem Fall steht der Mieter in der Beweispflicht, wenn er beispielsweise behauptet, der Schaden sei schon zu Beginn des Mietverhältnisses gegeben gewesen.

Er muss dann entsprechend den Anscheinsbeweis des Übergabeprotokolls entkräften, etwa durch die Vorlage von Lichtbildern am Tag des Einzugs, oder entsprechende Zeugenaussagen von Umzugshelfern. Hierbei ist zu beachten, dass das Übergabeprotokoll nur dann Beweiskraft entfaltet, wenn beide Parteien dies unterschreiben.

Entsprechendes gilt auch beim Auszug. Wenn im Übergabeprotokoll von Vermieter und Mieter übereinstimmend notiert wird, dass die Wohnung mangelfrei zurückgegeben worden ist, so steht der Vermieter für die Geltendmachung etwaiger nachträglich erkannter Beschädigungen in der Pflicht, den Anscheinsbeweis, dass die Wohnung bei Auszug ordnungsgemäß war, zu entkräften. Der Vermieter muss dann konkret nachweisen, dass ein bestimmter Schaden durch ein schuldhaftes Verhalten des Mieters entstanden ist.

◼ Abnutzung oder Schaden: Nicht jede Macke, die während des Mietverhältnisses entsteht, stellt einen Schaden dar. Normale Abnutzungen, die durch einen üblichen Gebrauch der Mietwohnung entstehen, sind grundsätzlich mit der Miete abgegolten, darüber hinaus hat der Vermieter bei Verschlechterungen aufgrund eines normalen Gebrauchs, keinen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Dies ist gesetzlich in § 538 BGB geregelt.

So hat das OLG Düsseldorf entschieden, dass Kratzer im Parkett im Eingangsbereich einer Wohnung eine normale Abnutzung darstellen, da der Boden in diesem Bereich einer besonders hohen Belastung ausgesetzt ist (Urteil vom 16. 10. 2003, Az. I-10-U 46/03). Bei einer besonderen Belastung ist es dem Mieter aber gegebenenfalls zumutbar, Maßnahmen zu ergreifen, um die Mietsache zu schonen. Dies gilt zum Beispiel bei Tierhaltung in der Wohnung, wenn hierdurch Kratzspuren von Katzen oder Hunden verursacht werden. Denn hier könnte der Mieter im Wissen davon beispielsweise einen Teppich im Ruhebereich des Tieres auslegen. Auch stellen nach dem LG Dortmund Kratz- und Rollspuren eines Bürostuhls einen Schaden dar, da es dem Mieter zumutbar gewesen wäre, zum Beispiel eine entsprechende Kunststoffmatte zur Bodenschonung auszulegen (Beschluss vom 1. 3. 2010, Az. 2 T 5/10).

◼ Wer haftet für Schimmel? Gerade bei Schimmelschäden stellt sich die Frage, ob die Ursache durch den Mieter, beispielsweise durch unzureichendes Lüftund Heizverhalten, verursacht wurde, oder aber der Vermieter hierfür haftet, beispielsweise aufgrund einer mangelhaften Bausubstanz.

Gemäß der Rechtsprechung muss der Vermieter – so Anhaltspunkte für Baumängel bestehen – zum Beispiel nachgewiesene Kältebrücken an Wänden, beweisen, dass der Schimmel nicht durch Mängel an der Bausubstanz verursacht worden ist (so die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 5. 10. 2005, Az. VIII ZR 127/05). Im Zweifel wird hier ein Bausachverständiger prüfen müssen, ob bauliche Mängel vorliegen. Wenn feststeht, dass das nicht der Fall ist, dann ändert sich die Beweislast zulasten des Mieters. Denn in diesem Fall besteht ein Anschein dafür, dass der Schimmelschaden durch falsches Verhalten des Mieters verursacht worden ist. Der Mieter muss dann insbesondere konkret darlegen, wie oft er lüftet und heizt und ob er beispielsweise Wäsche in der Wohnung trocknet.

Die Obhutspflicht des Mieters verlangt hierbei, dass er die Wohnung regelmäßig lüftet und beheizt. Dies ist auch vom Alter der Mietwohnung abhängig. Allerdings muss insbesondere das Lüftungsverhalten auch für den Mieter zumutbar sein. Das LG Konstanz hat beispielsweise beurteilt, dass drei tägliche Lüftungen noch zumutbar sind (Urteil vom 20. 1. 2012, Az. 61 S 217/12), sechsmaliges Lüften pro Tag ist nach einem Urteil des AG BerlinMitte nicht mehr zumutbar (Urteil vom 28. 5. 2009, Az. 12 C 234/05).

◼ Schadenshöhe, Abzug „neu für alt“ und Fristen: Stellt der Vermieter nach Auszug des Mieters einen Schaden fest, so stellt sich zunächst die Frage der Schadenshöhe. Hierbei sind insbesondere das Alter der Mietsache und vorhandene Vorschädigungen zu berücksichtigen. Der Mieter ist also nur verpflichtet, den beschädigten Gegenstand durch einen Gegenstand „gleicher Art und Güte“ zu ersetzen. War zum Beispiel eine Einbauküche zu Beginn des Mietverhältnisses fünf Jahre alt und wurde diese dann nach fünf Jahren Mietzeit beschädigt, so kann der Vermieter, wenn er die beschädigte Einbauküche durch eine neue ersetzt, nur einen Teil ihrer Kosten von dem Mieter verlangen. Die wirtschaftliche Lebensdauer einer Küche wird von der Rechtsprechung mit 20 bis 25 Jahren angegeben (LG Berlin, Urteil vom 21. 5. 2001, Az. 62 S 13/01).

Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache verjähren sehr schnell, nämlich sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter, § 548 Abs. 1 BGB. Binnen dieser Frist muss der Vermieter seine Ansprüche gegen den Mieter gerichtlich geltend machen, ansonsten kann der Mieter die Einrede der Verjährung entgegenhalten. Regelungen im Mietvertrag, die diese Frist verlängern, sind, so hat dies der BGH 2017 entschieden, unwirksam (Urteil vom 8. 11.2017, Az. VIII ZR 13/17).

Die Prüfung, ob ein Schaden im Rechtssinn vorliegt und wie dieser sich durchsetzen beziehungsweise abwehren lässt, ist oftmals nicht einfach, weshalb sich die Rechtsberatung und – durchsetzung bei einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt empfiehlt.

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