Ein Mehr an Planungssicherheit
Neues Bauvertragsrecht: Die wesentlichen Änderungen für den Bauherrn als Verbraucher
Seit dem 1. Januar wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch erhebliche Änderungen des Baurechts und anderer Rechtsgebiete eingefügt und sind seither zwingendes Zivilrecht für die Verträge der Unternehmer, Bauträger, Architekten und Handwerker mit den Verbrauchern als private Auftraggeber.
Dieser Beitrag soll eine Übersicht über die wesentlichen Neuregelungen für die privaten Bauherren schaffen und die Rechtsänderungen in Kurzfassung darstellen.
§ 650 i BGB enthält die Definition des sogenannten Verbraucherbauvertrages. Darunter sind Verträge zu verstehen, durch die der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Damit ist bereits im Gesetzestext ausgeführt, dass bloße (kleinere) Instandsetzungen, Renovierungen oder untergeordnete Arbeiten wie zum Beispiel die Errichtung eines Carports oder eines Schuppens nicht dieser Vorschrift zugeordnet werden können. Für alle anderen Verträge gilt nun:
◼ Die neu eingeführten Regelungen des Bauvertragsrechts sind in ihren wesentlichen Grundlagen nicht veränderbar. Sie stellen zwingendes Recht dar und können nicht durch Vereinbarungen eigener Art oder Allgemeine Geschäftsbedingungen außer Kraft gesetzt werden.
◼ Der Verbraucherbauvertrag ist zukünftig in Textform zu schließen.
◼ Widerrufsrecht: Der private Bauherr kann einen Bauvertrag innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der zwingenden Widerrufsbelehrung ohne Angabe von Gründen widerrufen (§ 650 l BGB). Fehlt die Widerrufsbelehrung, so besteht das Widerrufsrecht noch ein Jahr und 14 Tage lang nach dem Vertragsschluss.
◼ Präzise Baubeschreibung: Vor Abschluss eines Bauvertrages muss der Unternehmer dem Verbraucher eine ausführliche Baubeschreibung überreichen. Dazu gehört die Art und Weise der angebotenen Leistung, Angaben zu Kosten und auch die wesentlichen Gebäudedaten wie zum Beispiel die Angaben zur Fläche, zum Schall- und Brandschutz… Zweifel an den Angaben sowie Unklarheiten sollen bei der Auslegung des Leistungsinhaltes zulasten des Unternehmers gewertet werden (§ 650 k Abs. 2 S. 2 BGB).
◼ Festlegung der Bauzeit: Nach § 650 k Abs. 3 BGB sind im Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu machen. Kann der Unternehmer nichts zum Beginn der Bauarbeiten sagen, muss er dem Verbraucher zumindest mitteilen, wie lange seine Arbeiten dauern werden. Wichtig ist diese Angabe, damit Bauherren ihre Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug planen können.
Halten Baufirmen sich nicht an den festgelegten Termin, müssten sie Schadenersatz leisten. Das heißt: Können Bauherren erst später als geplant einziehen und entstehen ihnen dadurch weitere Kosten, können sie diese künftig an den Bauunternehmer weiterreichen.
◼ Auch bei der Abnahme des Bauwerks wurde der Verbraucherschutz nun berücksichtigt. Der Bauunternehmer muss den Verbrauchern vor der Abnahme, also vor der Erklärung des Bauherrn, ob er das Bauwerk billigt, schriftlich auf die Möglichkeit hinweisen, dass unter Umständen auch ohne das Zutun des Verbrauchers die rechtlichen Konsequenzen der Abnahme (Gefahrübergang und Fälligkeit der Rechnung des Bauunternehmers) eintreten können.
◼ Abschlagszahlungen: Baufirmen dürfen gemäß § 650 m Abs. 1 BGB künftig maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird nach der Abnahme fällig.
◼ Auch für Verträge des Verbrauchers mit Architekten gilt nun seit dem 1. Januar 2018, dass der Architekt seine Planungsgrundlage dem Verbraucher vorlegen muss. Das gibt dem Verbraucher nun die Möglichkeit, sich davon zu überzeugen, ob die Idee des Architekten seinen Vorstellungen entspricht und soll den Verbraucher auch vor übereilten Entscheidungen schützen. Überzeugt die Planung des Architekten nicht, enthält § 650 r Abs. 1 BGB für diesen Fall ein Sonderkündigungsrecht des Verbrauchers. Im Falle der Kündigung kann sich der Verbraucher vom Vertrag lösen und bezahlt nur die bisher erbrachten Leistungen des Architekten und keine sonstigen Beträge.
◼ Auch der Vertrag mit einem Bauträger unterfällt den Rechtsänderungen. Der Bauträger muss nun ebenfalls bereits vor Vertragsschluss seine Leistung exakt beschreiben und seinem Vertragspartner die konkrete Bauzeit nennen.
Fazit: Insgesamt kann man sicherlich davon sprechen, dass einige Neuregelungen der Reform mehr Rechtssicherheit und Klarheit für den Verbraucher mit sich bringen. Der Bauvertrag wird durch die formellen Erfordernisse der Vorlage der Baubeschreibung und der Bauzeit sowie die Widerrufsbelehrungen in Textform sicherlich etwas weniger zum Abenteuer für den Verbraucher. Leider ergeben sich bereits aus den gesetzlichen Formulierungen schon erhebliche Einschränkungen des »neuen Bauvertragsrechts«.
Ob sich deshalb die von der Gesetzesreform gewünschten Ziele des effektiven Verbraucherschutzes und der Strukturverbesserung des Baurechts und der Bauprozesse mit den vorliegenden Änderungen erreichen lassen, bleibt mehr als fraglich.