Die Beendigung des Mietvertrags

Mittwoch, März 2, 2016

 

Im heutigen Beitrag soll nicht über die Entstehung und den Abschluss eines privaten Mietvertrags referiert, sondern seine Beendigung soll genauer betrachtet werden.

Mieterpflichten: Üblicherweise wird ein Wohnungsmietvertrag mit einer unbegrenzten Laufzeit geschlossen. Der Mieter geht daher bei Abschluss des Mietvertrages davon aus, dass er vor einer Kündigung durch den Vermieter geschützt ist, solange er seinen Hauptpflichten aus dem Mietvertrag nachkommt. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter

  • pünktlich seine Miete zahlt
  • sich in der Mietwohnung ruhig verhält, das heißt keine Störung des Hausfriedens begeht durch Beleidigungen oder tätliche Angriffe auf Vermieter oder andere Mieter,
  • seine Wohnung nicht vertragswidrig benutzt, wie das Begehen strafbarer Handlungen, beispielsweise Rauschgifthandel, Umbaumaßnahmen auf eigene Faust, wiederholte nächtliche Ruhestörungen.

Kündigung des Mieters ohne Pflichtverletzung: Soweit der Mieter diese Pflichten nicht verletzt, hat der Vermieter eigentlich keine Möglichkeit, den Mietvertrag zu kündigen, lediglich der Mieter kann mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist bis spätestens zum Dritten eines Monats den Vertrag beenden. Allerdings sollte ein Mieter sich nicht in absoluter Sicherheit wiegen, auch wenn er sich hat nichts zuschulden kommen lassen. Denn das Gesetz gibt dem Vermieter eben doch verschiedene Kündigungsmöglichkeiten an die Hand auch wenn der Mieter all seinen Verpflichtungen nachgekommen ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Vermieter »ein berechtigtes Interesse« an der Kündigung hat.

Arten der Kündigungsmöglichkeit: Das berechtigte Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mieters ergibt sich aus dem Gesetz und besteht in folgenden Fällen:

  • § 573 Abs. 2 Nr. 2, BGB Eigenbedarf zu Wohnzwecken / berufliche Zwecke
  •  § 573a BGB Mietwohnung im Haus des Vermieters
  • § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung

Eigenbedarfskündigung: Nach § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen, wenn er die vom Mieter bewohnten Räume für sich, alternativ seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, benötigt. Unproblematisch ist die erste Alternative, wenn der Vermieter die Räume des Mieters für sich benötigt. Fraglich ist bei der zweiten Konstellation, was unter Familienangehörigen zu verstehen ist. Sollen dies nur ganz enge Familienangehörige sein wie Ehegatte, Eltern, Geschwister, Enkel, Stiefkinder oder ist der Begriff weiter auszulegen und auch entferntere Verwandte in diesen Kreis aufzunehmen? Während früher der Eigenbedarf eher enger ausgelegt wurde und nur die nächsten Verwandten zu diesem Personenkreis gehörten, hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 27. Januar 2010 den Begriff auch auf Nichten und Neffen ausgeweitet, BGH, VIII ZR 159/09. Sie zählen nun auch zu den Familienangehö- rigen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist aber neben dem Eigenbedarf zu Wohnzecken auch möglich, wenn der Vermieter die Räume zu Bürozwecken und nicht zu Wohnzwecken benötigt und nicht selbst darin wohnen will, so BGH, VIII ZR 330/11, Urteil vom 26. September 2012. Schiebt der Vermieter allerdings Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vor, die in Wahrheit nicht zutreffen und stellt sich dies nach Räumung des Mieters heraus, macht sich der Vermieter schadenersatzpflichtig.

Kündigung einer Wohnung im Haus des Vermieters (§ 573a Abs. 1 BGB): Dieser Kündigungsgrund dürfte vielen Mietern nicht bekannt sein. Danach kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen und ohne dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben sein muss, das Mietverhältnis über eine Wohnung, die in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt, kündigen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Einzige Voraussetzung für die Anwendung des § 573a BGB ist, dass in einem Gebäude zwei Wohnungen existieren, bei dem eine Wohnung durch den Vermieter, die andere durch den Mieter bewohnt wird. »In einem Gebäude« bedeutet dabei, dass die Anwendung ausgeschlossen ist, wenn es sich um zwei nebeneinanderliegende Reihenhäuser oder ein Doppelhaus handelt. Die Abgrenzung kann sich im Einzelfall als schwierig erweisen. Im Zweifelsfall wird sicher das Gericht das letzte Wort haben.

Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung: Wenn der Vermieter sein von Mietern bewohntes Haus abreißen oder verkaufen möchte, weil es wirtschaftlich nicht zu halten ist und Verluste einbringt oder wenn er dieses modernisieren oder sanieren möchte, kann dies gegebenenfalls zu einer berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses führen. Allerdings darf die Kündigung bei einer Modernisierung und Sanierung lediglich die »ultima ratio«, also die letzte Lösung, sein. Das heißt vorab müssen alle anderen, für den Mieter weniger einschneidenden Möglichkeiten als die Kündigung in Betracht gezogen und bei Vorhandensein auch genutzt worden sein, bevor es zu einem Ausspruch der Kündigung wegen Verwertung zur Vermeidung von Verlusten kommt. Wer allerdings ein unwirtschaftliches Gebäude kauft, um ein darauf stehendes Gebäude sofort nach Erwerb abzureißen und neu zu bauen, kann keine Kündigung aussprechen, diese wäre unzulässig, diese Vorgehensweise wäre als reines Spekulationsgeschäft anzusehen.

Ausnahme Zeitmietvertrag: Zum Schluss sei noch darauf hingewiesen, dass bei einem Zeitmietvertrag keine Partei das Mietverhältnis in dieser Zeit kündigen kann, selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hätte. Hier hilft nur eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter