Verlängerung der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche im Mietrecht nach Urteil des BGH unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat sich jüngst mit der Frage auseinandergesetzt, ob die kurze Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche des Vermieters (sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache) durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag verlängert werden kann.

Dieser Frage hat der BGH mit Urteil vom 08.11.2017 (Az: Vlll. ZR 13/17) für sogenannte Formularmietverträge eine Absage erteilt.

Die gesetzliche Regelung ist eindeutig. Statt wie sonst in drei Jahren, verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen an der gemieteten Wohnung oder dem gemieteten Gewerberaum, sechs Monate nachdem die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben worden ist.

Vermieter müssen sich also beeilen, wollen sie entsprechende Schadenersatzansprüche, z.B. wegen zerkratzten Böden oder Beschädigungen an der Einrichtung, gegen den Mieter, der diese Schäden verursacht hat, geltend machen.

Um hierfür mehr Zeit zu gewinnen, ist in zahlreichen Mietverträgen eine Regelung enthalten, welche diese sechs Monatsfrist entsprechend verlängert. Solche Regelungen sind auch oft in den zahlreich verwendeten vorformulierten Muster- Mietverträgen enthalten, so wie man sie beispielsweise im Schreibwarenhandel erwerben kann.

Der Bundesgerichtshof sieht in einer solchen Verlängerung der Verjährungsfrist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, er stützt sich hierbei darauf, dass die kurze Verjährungsfrist im § 548 BGB mit sechs Monaten eindeutig geregelt ist und dass entsprechende abweichende Regelungen somit dem gesetzlichen Leitbild zu widerlaufen würden.

Da vorformulierte Mustermietverträge als allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren sind, begründete der BGH seine Rechtsansicht mit § 307 BGB. Hiernach sind in allgemeinen Geschäftsbedingungen solche Regeln unwirksam, die mit einem wesentlichen Grundgedanken einer gesetzlichen Regelung, hier also § 548 BGB, unvereinbar sind.

Für Mieter empfiehlt es sich daher, genau nachzusehen, wenn der Vermieter Schadenersatzansprüche stellt, tut er dies, nachdem die Sechs – Monatsfrist nach Mietende abgelaufen ist, sind die Ansprüche möglicherweise verjährt.

Auf der anderen Seite sollten Vermieter, wenn der Mieter Schäden in der Mietsache hinterlassen hat, zügig reagieren und unmittelbar nach Entdeckung der Schäden den ehemaligen Mieter zur Schadensbeseitigung bzw. Leistung von Schadensersatz auffordern.

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