Mieterhöhung

Ob und in welcher Weise der Vermieter die vereinbarte Miete erhöhen kann, richtet sich zum einen nach den Regelungen im Mietvertrag und zum anderen nach den gesetzlichen Regelungen im BGB.

Im Mietvertrag selbst kann eine Staffel-oder Indexmiete vereinbart werden. Im Gesetz wird die Staffelmiete durch § 557 a BGB geregelt.

Bei der Ausgestaltung der Staffelmiete sind die einzelnen Erhöhungsschritte als konkrete Summe anzugeben, sowie die dann entstehende neue Miete.

Beispiel:

Ab 01.01.2020: Erhöhung von bisher 500,00 € um 20,00 € auf 520,00 €.

Ab 01.01.2021: Erhöhung von 520,00 € um 20,00 € auf 540,00 €.

usw.

Zu beachten ist hierbei, dass bereits im Mietvertrag alle geplanten Erhöhungsschritte konkret mit Datum und Erhöhungsbetrag angegeben sein müssen, hierbei ist eine Formulierung unzulässig, nach der sich beispielsweise die Miete um jedes Jahr um 20,00 € erhöhen soll, oder um einen bestimmten Prozentbetrag. Es ist also nicht möglich, eine „unendliche“ Staffelmietvereinbarung zu treffen.

Wenn die letzte, im Mietvertrag festgelegte Erhöhung stattgefunden hat, läuft die Staffelmiete aus, Vermieter und Mieter können dann jedoch eine neue Staffelmietvereinbarung treffen.

Zu beachten ist, dass bei der Vereinbarung einer Staffelmiete eine sonstige Mieterhöhung ausgeschlossen ist, § 557 a Abs. 2 BGB.

Weiterhin kann zwischen Vermieter und Mieter eine so genannte Indexmiete vereinbart werden. Diese ist in § 557 b BGB geregelt.

Die Veränderung der Miethöhe richtet sich dann nach dem Verbraucherpreisindex, dass ist der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Dieser Verbraucherpreisindex wird jährlich durch das statistische Bundesamt ermittelt und als Zahl angegeben. Hierbei wurde für das Jahr 2010 verbindlich ein Wert von 100 festgelegt, eine Steigerung hat sich bis Ende 2017 um weitere 9,3 Einheiten ergeben, so dass Ende 2017 der Verbraucherpreisindex bei 109,3 lag.

Gemäß der Veränderung des Verbraucherpreisindexes richtet sich bei der Vereinbarung einer Indexmiete dann auch die Mieterhöhung.

Auch bei einer Indexmiete sind sonstige Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen, eine Erhöhung kann allenfalls aufgrund von Baumaßnahmen erfolgen, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen musste. So durch solche Maßnahmen ein Modernisierungseffekt eingetreten ist, wäre eine zusätzliche Mieterhöhung möglich.

Wie bei der Staffelmiete muss die Miethöhe für jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Sollte im Mietvertrag weder eine Staffel-noch ein Indexmiete vereinbart worden sein, so richtet sich die Zulässigkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Hiernach darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sieht das Gesetz verschiedene Begründungsmöglichkeiten vor, insbesondere die Bezugnahme auf einen Mietspiegel bzw. qualifizierten Mietspiegel, eine sogenannte Mietdatenbank, welche behördlich anerkannt ist, oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen bzw. einem Sachverständigengutachten hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Es gilt hierbei, dass grundsätzlich in Städten und Gemeinden, in denen kein offizieller Mietspiegel besteht, in der Regel drei Vergleichswohnungen benannt werden müssen, welche die (höhere) ortsübliche Vergleichsmiete belegen, oder aber der Vermieter ein entsprechendes Gutachten von einem Sachverständigen über die ortsübliche Miethöhe erstellen lassen muss, dies ist jedoch regelmäßig mit hohen Kosten verbunden, die der Vermieter nicht auf den Mieter umlegen darf.

Bei der Durchführung einer Mieterhöhung ist weiter die so genannte Kappungsgrenze zu beachten. Hierbei darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen. In Städten und Gemeinden mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann das jeweilige Bundesland bestimmen, dass eine Mieterhöhung innerhalb des Zeitraumes von drei Jahren nur um 15 % zulässig ist.

Dies gilt in Baden-Württemberg für fast alle größeren Städte.

Weiter ist zu beachten, dass die Mieterhöhung nicht durch einseitige Erklärung des Vermieters erfolgen darf. Der Vermieter muss vielmehr den Mieter dazu auffordern, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Hierfür muss der Vermieter gemäß § 558 a BGB ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen in Textform übersenden und dort insbesondere begründen, warum die derzeitige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. An diesem Punkt muss der Vermieter dann Bezug nehmen auf den jeweiligen Mietspiegel oder die Angabe von Vergleichswohnungen, bzw. einem Gutachten oder einer Auskunft aus einer behördlich anerkannten Mieterdatenbank.

Dem Mieter muss dann eine Frist von drei Monaten gewährt werden, in denen er das Mieterhöhungsverlangen prüfen und ihm zustimmen kann.

Sollte der Mieter einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen, so kann der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht die Zustimmung des Mieters einklagen. Das Gericht prüft dann, ob das Mieterhöhungsverlangen wirksam gestellt wurde und ob die angegebenen Vergleichswohnungen oder die Einordnung in dem Mietspiegel, bzw. ein sonstiges Begründungsmittel, zutreffend sind. Wenn das Gericht feststellt, dass das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, wird es dem Mieter zur Zustimmung verurteilen.

Der Mieter selbst kann, wenn er ein berechtigtes Mieterhöhungsverlangen nicht akzeptieren will, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens, kündigen. Ihm steht daher ein Sonderkündigungsrecht zu.

Aus der Praxis ergibt sich, dass viele Mieterhöhungsverlangen an formellen Mängeln leiden, insbesondere wird oft vergessen, Bezug zu nehmen auf Vergleichswohnungen, einen Mietspiegel oder einem sonstigen Begründungsmittel. In diesem Fall ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, insbesondere darf der Vermieter das Begründungsmittel nicht nachträglich an den Mieter übersenden, er muss dann ein neues Mieterhöhungsverlangen stellen.

Schließlich muss das Mieterhöhungsverlangen auch in der Formulierung so ausgestaltet sein, dass der Mieter um Zustimmung gebeten wird, dies kann am besten mit einem entsprechenden Unterschriftsfeld realisiert werden, in welchem der Mieter erklärt, dass er der Mieterhöhung zustimmt.

Erklärt der Vermieter dagegen nur, dass sich die Miete ab dem Zeitpunkt XY erhöhen wird und fehlt die Aufforderung/Bitte an den Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen, so handelt es sich um ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen.

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Mieterhöhung aufgrund von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen § 559 BGB. Hierauf gehen wir in einem gesonderten Artikel ein.