Mieter brauchen Modernisierung nicht zu dulden, wenn dadurch die Mietsache auch baullich erheblich verändert werden soll

Modernisierungsankündigen sind für Mieter ein zweischneidiges Schwert. Neben zu erwartenden Verbesserungen wie eine bessere Dämmung, stehen für den Mieter Unannehmlichkeiten wie Baulärm und zu erwartende Mieterhöhungen. Gemäß § 559 BGB ist der Vermieter nämlich dazu berechtigt, die Jahresmiete nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen um bis zu 11% der aufgewandten Kosten der Modernisierung zu erhöhen.

Grundsätzlich muss ein Mieter entsprechende Maßnahmen dulden. Diese Duldungspflicht hat aber Grenzen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat (Urteil v. 21.11.2017, Az. VIII ZR 28/17).

In dem zugrundeliegenden Sachverhalt hatte die Vermieterseite umfangreiche (Um-)Bauarbeiten angekündigt, die unter anderem auch die Veränderung der Mietwohnungen selbst (z.B. durch Änderung des Zuschnitts von Räumen, Neufassung des Badezimmers, Anbau von Wintergärten) betreffen sollten.

Hierzu befand der BGH, es handle sich vorliegend nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, da die geplanten Arbeiten den Charakter der Mietwohnungen erheblich verändern würden. Eine Modernisierung läge dann nicht mehr vor, wenn bauliche Maßnahmen nicht den Bestand verbessern würden, sondern vielmehr darauf gerichtet wären, etwas Neues zu erschaffen.

In der vorliegenden Modernisierungsankündigung sah der BGH einen solchen Fall als gegeben an, so dass die Mieter die geplanten Arbeiten nicht dulden mussten.