Dürfen Ansprüche des Vermieters mit der Mietkaution verrechnet werden?

BGH, Urteil vom 24.07.2019, Az. VIII ZR 141/17

Bundesgerichtshof klärt Frage, ob Ansprüche des Vermieters mit der Mietkaution verrechnet werden dürfen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind die Interessen von Vermieter und Mieter oft gegensätzlich. Während der Mieter eine schnelle Abrechnung und Auszahlung der gegebenen Kaution erhalten möchte, liegt es im Vermieterinteresse, die Mietkaution noch eine Zeit lang einzubehalten, um gegebenenfalls ein Sicherungsmittel für noch ausstehende Ansprüche zu haben, beispielsweise wegen ausstehender Nebenkosten oder Schadensersatzansprüche aufgrund von mieterseitig verursachten Schäden.

Bislang war es unklar, ob der Vermieter noch bestehende Ansprüche mit der Mietkaution einfach aufrechnen kann. Da die Mietkaution ein Sicherungsmittel ist, haben einige Gerichte die Ansicht vertreten, dass eine Aufrechnung von Vermieteransprüchen nach beendetem Mietverhältnis nur dann zulässig ist, wenn die Ansprüche, mit denen der Vermieter aufrechnen möchte, unbestritten oder rechtskräftig festgestellt worden sind. Nach dieser Rechtsansicht konnte ein Vermieter zum Beispiel daher nicht Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution verrechnen, wenn der Mieter die Verursachung der zugrunde liegenden Schäden stellt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.07.2019, Az. VIII ZR 141/17 nunmehr entschieden, dass der Vermieter eine Aufrechnung auch von strittigen Ansprüchen mit der Mietkaution vornehmen kann. Die Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter über die Kaution abrechnet und die geltend gemachten Gegenansprüche beziffert.

Bevor der Vermieter auf die Kaution zugreifen darf, muss er dem Mieter also eine Abrechnung erteilen, aus der sich das Kautionsguthaben ergibt, sowie die von dem Vermieter geltend gemachten Gegenansprüche.

Der Mieter, der die Abrechnung des Vermieters nicht akzeptiert oder die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters als unbegründet ansieht, muss den Vermieter dann zur Zahlung der restlichen Kaution auffordern und, wenn der Vermieter hierauf die übrige Kaution nicht leistet, Klage auf Rückzahlung der einbehaltenen bzw. verrechneten Kaution erheben. Gleichzeitig hat der Mieter aber auch einen Abrechnungsanspruch. Er kann den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auffordern, eine Kautionsabrechnung zu erteilen. Dieser Anspruch wird in ca. sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache fällig, erteilt der Vermieter dann keine Kautionsabrechnung, kann der Mieter unmittelbar auf Abrechnung bzw. Rückzahlung der Kaution klagen.

Diese Betrachtungen gelten für das beendete Mietverhältnis. Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter sich nicht an der Mietkaution bedienen, so der Mieter die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters bestreitet. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits 2014 entschieden (BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

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