BGH präzisiert Härtegründe des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung von Wohnraum hat der Mieter gemäß § 574 BGB die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Der Mieter kann trotz gegebenen Eigenbedarfs eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte gegenüber dem Mieter zur Folge hätte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun am 22.05.2019 die Voraussetzungen für die Prüfung solcher Härtefälle präzisiert (BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17).

Den Fällen zu Grunde lagen Eigenbedarfskündigungen gegen Mieter, welche dann Widerspruch gegen die Kündigungen erhoben haben und den Widerspruch mit erheblichen Gesundheitsbeschwerden begründeten. Mieterseitig wurde hierbei eine Demenzerkrankung sowie eine erhebliche Pflegebedürftigkeit aufgrund von psychischen und physischen Erkrankungen vorgetragen.

Die Vorinstanzen hatten im Falle der an Demenz erkrankten Mieterin einen Härtefall bejaht, so dass eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich war, im Falle des Mieters, welcher vortrug, an zahlreichen psychischen und physischen Erkrankungen mit einem hohen Pflegebedarf zu leiden, hat die Vorinstanz einen Härtefall verneint.

Beide Urteile hat der BGH nun aufgehoben und zur erneuten Verhandlung an die Vorinstanzen verwiesen. Insbesondere hat der BGH angemahnt, dass bei der Prüfung von Härtefällen stets eine genaue Tatsachenaufklärung zu erfolgen habe, für den Fall dass der Mieter gesundheitliche Einschränkungen als Härtegrund vorträgt, fordert der BGH eine Beweiserhebung, beispielsweise durch die Befragung von Zeugen, Ärzten oder der Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens.

Insbesondere führte der Bundesgerichtshof aus, dass das mit dem Fall befasste Gericht eine Beweiserhebung dahingehend vornehmen muss, dass besonders die Folgen eines etwaigen Umzuges auf den Gesundheitszustand des Mieters, untersucht und dargestellt werden. Diese Frage wird nach den Ausführungen des BGH, regelmäßig durch einen medizinischen Sachverständigen zu klären sein.

Auch führt der BGH aus, dass sich die Bildung von sogenannten Fallgruppen vorliegend verbieten würde. Dies bedeutet, dass es der Rechtsprechung nunmehr verwehrt ist, aufgrund des Vorliegens eines bestimmten gesundheitlichen Leidens des Mieters, bereits darauf schließen zu können, ob ein Härtefall gegeben ist oder nicht. Somit muss das Gericht, welches im Rahmen einer Räumungsklage des Vermieter über den erhobenen Widerspruch des Mieters befindet, den von dem Mieter vorgetragenen Härtegrund im Einzelfall dahingehend untersuchen, ob eine Räumung dadurch für den Mieter unzumutbar wird. Des Weiteren muss das Gericht auch stets eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters an dem Verbleib in der Wohnung einerseits vornehmen. Andererseits müssen hierbei auch die berechtigten Interessen des Vermieters an der Realisierung des Eigenbedarfs berücksichtigt und hieraus eine Entscheidung getroffen werden.