Bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen muss Anteil der Instandhaltung abgezogen werden

Nach den gesetzlichen Regelungen für Mieterhöhungen nach erfolgter Modernisierung von Wohnraum, darf der Vermieter gem. § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten, erhöhen. Dies gilt dann, wenn z.B. die durchgeführten Arbeiten bauliche Veränderungen darstellen, die Energiesparen, den Wasserverbrauch der Mietsache reduzieren, die Wohnverhältnisse bzw. den Gebrauchswert der Wohnung verbessern oder die Heizungsanlage gegen eine energiesparende Heizung ausgetauscht wird.

Oftmals können jedoch nicht sämtliche Sanierungskosten für die Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden, bei defekten oder instandsetzungsbedürftigen Bauteilen, muss der Vermieter vielmehr einen Teil der aufgewandten Kosten als sowieso entstehende Instandsetzungskosten unberücksichtigt lassen. Wenn beispielsweise die Heizung des Hauses defekt war und durch eine energiesparende Heizung ersetzt wurde, dann darf der Vermieter nicht die gesamten Kosten der neuen Heizung als Ausgangspunkt für die Mieterhöhung in Höhe von max. 8 % nehmen, vielmehr ist nur ein Teil der aufgewendeten Kosten ansetzbar, das sind in dem genannten Beispiel jene Kosten, welche über die Instandsetzungskosten der alten, ersetzten Heizung, hinausgehen.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19 klargestellt, dass der Vermieter einen Abschlag bei den errechneten Modernisierungskosten vorzunehmen hat, wenn Bauteile ausgetauscht werden, die zwar noch funktionieren, bei denen aber zu erwarten wäre, dass diese alsbald ausgetauscht bzw. instandgesetzt werden müssten. Wenn z.B. einfachverglasten Fenster, die noch intakt sind, durch moderne, schall-und wärmegedämmte Fenster ersetzt werden, dann darf der Vermieter nicht 8 % der Gesamtkosten für die Beschaffung und den Einbau der neuen Fenster als Mieterhöhung veranschlagen, sondern nur 8 % der anteiligen Kosten nach Abzug eines fiktiven Betrages für eine mögliche Instandsetzung der alten Fenster.

Welche Summe genau abzuziehen wäre, teilt das Gesetz nicht mit, gemäß § 559 Abs. 2 BGB ist der bei der Mieterhöhung abzuziehende Betrag im Zweifel zu schätzen.

In der Folge ist es für den Vermieter schwierig, den genauen Umfang der anzusetzenden Modernisierungskosten, welche als Basis einer Mieterhöhung dienen, einzuschätzen. Hier empfiehlt sich die Beratung und rechtliche Begleitung bei einem im Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt.

Autor: Markus Reichel, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei77 – Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg