Vertretungsregelungen in der Teilungserklärung von WEGs

17.02.2020

Grundsätzlich darf sich der Wohnungseigentümer von einer beliebigen Person bei der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Dieses Vertretungsrecht kann jedoch durch die Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschränkt werden. In dem vom BGH (Urteil vom 28.06.2019, Az. V ZR 250/18) zu entscheidenden Fall fand sich eine Beschränkung in der Teilungserklärung der betroffenen WEG dergestalt, dass ein Wohnungseigentümer sich nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Miteigentümer der WEG oder durch den Verwalter vertreten lassen kann.

Vorliegend war die Eigentümerin der betroffenen Wohnung eine Gesellschaft, welche sich im Rechtsverkehr durch eine Verwaltungs-GmbH vertreten ließ. Bei der Eigentümerversammlung trat eine Mitarbeiterin der GmbH auf und legte eine entsprechende Vollmacht der Muttergesellschaft vor. Diese wurde von dem Verwalter zu Beginn der Versammlung zurückgewiesen.

Gegen die Wiederwahl des Hausverwalters erhob die Muttergesellschaft als Eigentümerin Anfechtungsklage und führte aus, dass die Wahl des Verwalters unrechtmäßig gewesen sei, da die bevollmächtigte Mitarbeiterin der Verwaltungs-GmbH zu Unrecht vom Stimmrecht ausgeschlossen worden sei.

Der BGH stellte zunächst fest, dass der Passus in der Teilungserklärung zur Vertretung sich nur an natürliche Personen richtet, insofern nimmt der BGH im Hinblick auf juristische Personen, wie der klagenden Gesellschaft, eine Regelungslücke an. Zweck der Regelung ist, dass nur Personen die Eigentümer vertreten können sollen, welche den Eigentümern nahestehen. Diese Voraussetzung sah der BGH bei der Mitarbeiterin der GmbH gegeben, da insbesondere die GmbH für den Mutterkonzern die Wohnung auch tatsächlich bewirtschaftete und sich um die Verwaltung der Wohnung kümmerte. So, wie in dem vorliegenden Fall, eine gesellschaftsrechtliche Verbindung zur Muttergesellschaft gegeben ist, bestand eine Berechtigung zur Vertretung durch die Mitarbeiterin der GmbH. Die Zurückweisung der Vollmacht war daher nicht rechtmäßig.

 

 

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei77 - Dr. Braun GmbH, Spitalstraße 2a, 77652 Offenburg