Verwalter

Ist Exekutivorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere ist es seine Aufgabe, die von den Wohnungseigentümern getroffenen Beschlüsse umzusetzen, für eine Einhaltung der Hausordnung zu sorgen, die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentumes zu überwachen und entsprechend erforderliche Maßnahmen zutreffen, die Verwaltung des Vermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzuführen und in die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen zu vertreten. Eine Auflistung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters findet sich in § 27 WEG.

Bestellt wird der Verwalter durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, welcher in einer ordentlichen Eigentümerversammlung erfolgt (§ 26 Abs. 1 WEG). Die Amtszeit des Verwalters darf hierbei max. 5 Jahre betragen, wobei eine wiederholte Bestellung gemäß § 26 Abs. 2 WEG zulässig ist.

Als Verwalter kommt hierbei neben einer natürlichen Person auch eine Handelsgesellschaft, wie auch eine GmbH oder Aktiengesellschaft infrage. Weiterhin wird üblicherweise mit dem beauftragten Verwalter bzw. der beauftragten Hausverwaltung ein Verwaltervertrag geschlossen, welcher die Modalitäten der Betreuung regelt, insbesondere die Vergütung des Verwalters.

Die Hausverwaltung ist zunächst gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dazu verpflichtet, die von der Eigentümergemeinschaft getroffenen Beschlüsse umzusetzen. So beispielsweise die Eigentümersanierungsarbeiten beschlossen haben, wird der Hausverwalter entsprechende Angebote bei Fachfirmen einholen und die entsprechende Umsetzung der Sanierungsarbeiten koordinieren.

Weiterhin ist Aufgabe des Verwalters die Durchführung und Durchsetzung der Hausordnung und einer etwaigen Gemeinschaftsordnung. Dies kann insbesondere die Koordinierung von Instandhaltungs- und Reinigungsarbeiten beinhalten, oder die Information für Eigentümer hinsichtlich geplanter Reparaturen oder Instandsetzungen.

Weiterhin vertritt die Hausverwaltung die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen und schließt für diese beispielsweise Wartungs- oder Versorgungsverträge ab. Der Verwalter ist weiterhin zustellungsbevollmächtigt für die ihm beauftragende Wohnungseigentümergemeinschaft und nimmt entsprechende rechtsgeschäftliche Erklärungen für die Gemeinschaft entgegen.

Ein weiterer Aufgabenbereich des Verwalters ist die fiskalische Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierbei erstellt der Verwalter für das jeweilige Jahr einen Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen sowie Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft auflistet (§ 28 Abs. 1 S. 2 WEG).

Weiterhin ist der Hausverwalter zuständig für die Aufforderung an die jeweiligen Eigentümer zur Leistung der vereinbarten Hausgelder; sowie der Überwachung des Zahlungsflusses und der Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft.

Nach Ablauf des jeweiligen Jahres besteht die Verpflichtung der Hausverwaltung zur Erteilung einer Jahresabrechnung. Diese hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres zu erfolgen.

Der Verwalter hat hierbei zu beachten, dass insbesondere bei Vermietungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach dem jeweiligen Abrechnungsjahr erfolgt, damit vermietende Wohnungseigentümer die entsprechenden umlagefähigen Positionen rechtzeitig auf Ihre Mieter umlegen können.

Der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr und die Jahresabrechnung des vergangenen Jahres legt der Verwalter den Wohnungseigentümern in der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vor, die Willigung durch die Wohnungseigentümer erfolgt dabei durch Mehrheitsbeschluss, § 28 Abs. 5 WEG.

Eine Berufung des Verwalters kann insbesondere bei schwerwiegenden Verstößen des Verwalters gegen die, von ihm vertraglich übernommenen und gesetzlich bestehenden Pflichten, erfolgen.

Ein Grund für die Abberufung des Hausverwalters kann z.B. die Vermischung von Geldern der WEG mit eigenem Vermögen liegen, oder aber bei einer nicht ordnungsgemäßen Führung der Beschlusssammlung, welche die von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse dokumentiert.

Auch eine Abberufung des Verwalters erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung, dies wie bei der Bestellung des Verwalters durch Mehrheitsbeschluss.