Mietvertrag

Der Mietvertrag ist das wichtigste Dokument, wenn es darum geht, mietrechtliche Fragestellungen zu bewerten. Dabei ist es nicht unbedingt notwendig, gleichwohl zu Beweiszwecken aber empfehlenswert, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen, auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist rechtlich verbindlich.

 

1. Wesentliche Inhalte eines Mietvertrages

 

Der Mietvertrag regelt vor allem die Hauptpflichten zwischen dem Vermieter und dem Mieter nach § 535 BGB. Für den Vermieter heißt das, die im Mietvertrag bezeichnete Mietsache (also z.B. die angemietete Wohnung) an den Mieter zu überlassen. Ganz entscheidend ist hierbei, dass der Vermieter die Mietsache genau bezeichnet und Einigkeit darüber besteht, ob und welches Zubehör mitvermietet wird.

Bei Wohnraum stellt sich z.B. die Frage, ob eine Einbauküche mitvermietet. Ist dies der Fall, hat der Vermieter die Pflicht, die Funktionsfähigkeit der Küche während der ganzen Mietzeit sicherzustellen und defekte Geräte zu ersetzen. Wenn der Vermieter das nicht möchte, kann er die Einbauküche auch aus dem Vertrag herausnehmen und regeln, dass die Küche nur zur Benutzung überlassen wird, ohne dass der Vermieter die Instandhaltung bzw. Instandsetzung übernimmt.

Auch was Nebenräume wie Keller, Abstellräume, Garagen oder PKW-Stellplätze betrifft, kommt es auf die jeweilige Formulierung an, ob diese im Mietvertrag enthalten sind. Im Zweifel ist davon auszugehen, dass nur das zur Mietsache gehört, was auch im Vertrag steht. Daher sollte ein Mieter darauf achten, dass insbesondere Kellerabteile und Stellplätze, die vom Vermieter zur Nutzung überlassen worden sind, auch tatsächlich im Mietvertrag genannt werden. Eine andere mögliche Gestaltung ist der Abschluss eines gesonderten Garagen- / Stellplatz – Mietvertrags.

Die Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der vereinbarten Miete. Bei der Vermietung von Wohnungen werden die Parteien des Mietvertrages, also Vermieter und Mieter, zumeist eine Kaltmiete sowie Nebenkostenvorauszahlungen vereinbaren. Addiert man Kaltmiete und Nebenkosten, erhält man dann die vom Mieter monatlich zu zahlende Warmmiete.

Insbesondere bei dem Thema Nebenkosten ist bei der Vertragsgestaltung darauf zu achten, welche Nebenkosten der Mieter tragen muss und wie diese abgerechnet werden.

Zumeist wird der Mieter eine im Vertrag festgelegte monatliche Vorauszahlung leisten, der Vermieter rechnet dann am Ende des Jahres ab und stellt entweder eine Nachforderung an den Mieter, oder zahlt ein etwaiges Guthaben an diesen aus.

Die Frage, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können, beantwortet die Betriebskostenverordnung, welche die Kostenpositionen benennt, die auf den Mieter umgelegt werden können. In vielen Mietverträgen wird daher pauschal darauf verwiesen, dass der Mieter alle in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten zu tragen hat. Die Rechtsprechung erachtet eine solche Formulierung als zulässig.

Doch muss ein solcher Verweis auch im Mietvertrag konkret enthalten sein. Fehlt dieser, oder werden nur einzelne Betriebskosten im Vertrag benannt, muss der Mieter auch nur für diese zahlen.

Schließlich können Vermieter und Mieter auch vereinbaren, dass eine monatliche Pauschale auf die Nebenkosten gezahlt wird, also keine Vorauszahlung. In diesem Fall kann der Vermieter keine Nachforderung an den Mieter stellen, wenn die tatsächlichen Nebenkosten höher ausfallen sollten, auf der anderen Seite hat der Mieter bei niedrigeren tatsächlichen Kosten auch keinen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter.

 

2. Mietverträge als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

 

Mietverträge können und sind oftmals allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), mit der Folge, dass dann strengere Regeln bei der Bewertung von Rechtspflichten, die auf den Mieter umgelegt werden, gelten. Dies betrifft insbesondere das Thema Schönheitsreparaturen.

AGB sind gemäß § 305 BGB vorformulierte Vertragsbedingungen, die von einer Partei (meist dem Vermieter) an die andere Partei gestellt werden und für eine Vielzahl von Verträgen genutzt werden.

Eine Vielzahl von Verträgen“ bedeutet, dass der gleiche Vertrag mehrfach benutzt wird, beispielsweise wenn ein Vermieter mehrere Objekte vermietet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung aber klargestellt, dass bereits die einmalige Verwendung des Vertrags ausreicht, um von AGB auszugehen, wenn es sich bei dem Vertrag um einen vorgedruckten, vorformulierten Text handelt (BGH, Entscheidung vom 20.11.12, VIII ZR 137/12). In der Praxis ist die AGB-Eigenschaft vor allem bei den im Handel gebräuchlichen Mustermietverträgen gegeben, auch wenn der Vermieter nur eine einzige Wohnung vermietet.

Die Folge der AGB-Eigenschaft von Mietverträgen ist, dass manche Vertragsgestaltungen und Klauseln, die sich in solchen Mietverträgen finden, unwirksam sind, z.B.

  • Die Umlage von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach starren Renovierungsintervallen,
  • die Angabe der Wohnfläche (ggf. auch als „ca.“ – Angabe) mit dem Verweis, dass dies aber nicht rechtsverbindlich sei,
  • die Umlage von Betriebs- / Nebenkosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung stehen,
  • ein generelles Verbot der Untervermietung und Tierhaltung,
  • der Vorbehalt eines generellen, anlassunabhängigen Rechts zum Betreten der Wohnung durch den Vermieter.

 

3. Die Erhöhung der Miete

 

Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine Erhöhung der Miete gemäß der §§ 558 ff. BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Das heißt, dass der Vermieter darf von dem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die gegenwärtig geschuldete Miete unter der üblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum liegt.

Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen an den Mieter konkret begründen, z.B. mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen, einem Gutachten oder der Bezugnahme auf einen behördlichen Mietspiegel (gegenwärtig existiert ein solcher jedoch in keiner Gemeinde der Ortenau). Zu beachten sind weiterhin bestimmte Grenzen bei der Erhöhung der Miete, so darf die Erhöhung in drei Jahren maximal 20 % der bisherigen Miete betragen (in Gemeinden mit einem angespannten Mietmarkt, z.B. der Stadt Offenburg nur 15 %) und die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.

Eine andere Möglichkeit einer Mieterhöhung stellt die Vereinbarung einer sogenannten Staffel- oder Indexmiete dar, hiernach erhöht sich dann die Miete gemäß im Mietvertrag festgelegter Schritte oder anhand des Verbraucherpreisindex. Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Schließlich hat der Vermieter gemäß § 559 BGB die Möglichkeit, bei der Durchführung von Modernisierungen (genannt in § 555b BGB, z.B. energetische Modernisierungen, Einbau einer nachhaltig energiesparenden Heizungsanlage, Erhöhung des Wohnwertes der Wohnung), 8 % der aufgewandten Modernisierungskosten auf die Jahres-Miete des Mieters umzulegen.

Bei Gewerberaum-Mietverträgen können die Parteien im Grundsatz die Erhöhung der Miete frei vereinbaren, wobei hier oftmals eine Mieterhöhung abhängig vom Umsatz des Mieters bzw. eine Staffelmiete zur Anwendung kommt.

 

4. Kündigung des Mietvertrages

 

Der Mietvertrag kann bei Wohnraum durch den Mieter gemäß § 573c BGB bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden. Daraus ergibt sich praktisch eine Drei-Monats-Frist zur Kündigung, wobei es auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Vermieter ankommt (Bsp. Kündigung geht beim Vermieter bis zum 04.02.2019 zu, das Mietverhältnis endet dann am 30.04.2019). Samstage gelten bei der Berechnung als Werktage.

Bei Gewerbe – Mietverhältnissen beträgt die Frist, sowohl für den Mieter wie auch für den Vermieter, wenn kein Zeitmietvertrag vereinbart worden ist, 6 Monate bei Geschäftsräumen, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Quartals, zum Ablauf des darauffolgenden Quartals, der anderen Seite zugegangen sein muss, § 580a Abs. 2 BGB. Eine Dreimonatsfrist gilt für die Kündigung von unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücken ohne Geschäftsräume, § 580a Abs. 1 Ziff. 3 BGB.

Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Vermieter den Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann, § 573 BGB. Dies kann z.B. Eigenbedarf sein, oder Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter, z.B. bei Verwahrlosung der Wohnung, oder ausstehende Mieten. Wenn zwei Mieten ausstehen oder über mehrere Monate ein Betrag, der eine Miete übersteigt, kann der Vermieter auch außerordentlich und fristlos kündigen, §§ 543, 569 BGB.