Was ist wann zulässig?

Mittwoch, Juni 15, 2016

Wenn im Briefkasten ein Schreiben des Vermieters liegt, in welchem eine höhere Miete gefordert wird, sind Mieter oftmals ratlos, was nun zu tun ist. Im folgenden Beitrag behandeln wir die einzelnen rechtlichen Möglichkeiten des Vermieters, die Miete zu erhöhen und die Voraussetzungen für deren Wirksamkeit. In manchen Mietverträgen ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart (§§ 557a, 557b BGB). Dann erhöht sich die Miete in im Mietvertrag vorher festgelegten Intervallen (Staffelmiete), oder richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt jährlich veröffentlichten Verbraucherpreisindex (Indexmiete). Bei allen anderen Mietverträ- gen kann sich der Vermieter der nun folgenden Möglichkeiten zur Mieterhöhung bedienen, nämlich der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), sowie der Erhöhung aufgrund von Modernisierungen (§ 559 BGB). Wenn die Voraussetzungen dieser Tatbestände gegeben sind, hat der Vermieter ein Recht darauf, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt, ansonsten kann der Vermieter eben diese Zustimmung einklagen. Möglich ist schließlich eine Erhöhung der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, oder der vereinbarten Nebenkostenpauschale (§§ 556, 560 BGB).

  • Mieterhöhung bis zur orts- üblichen Vergleichsmiete (§§ 558, 558a, 558b BGB): Zum einen kann der Vermieter die Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Diese errechnet sich aus einem von der Gemeinde erstellten Mietspiegel (zurzeit in keiner Stadt oder Gemeinde des Ortenaukreises zu finden), oder drei konkret benannten Vergleichswohnungen beziehungsweise dem Gutachten eines Sachverständigen. Wenn der Vermieter für den Nachweis einer höheren ortsüblichen Miete, Vergleichswohnungen heranzieht, müssen diese der eigenen Wohnung hinsichtlich Wohnfläche, Lage und Ausstattung entsprechen. Fehlen diese Angaben, ist das Mieterhö- hungsverlangen unwirksam. Die Kaltmiete darf dabei um maximal 20 Prozent erhöht werden (die sogenannte Kappungsgrenze, in Städten wie zum Beispiel Offenburg nur um 15 Prozent, dies besagt die 2015 in Kraft getretene »Mietpreisbremse« für Baden-Württemberg). Wichtig dabei ist, dass eine Mieterhö- hung nur alle 15 Monate erfolgen kann und Bezugspunkt immer die Miete ist, welche drei Jahre vor dem Zeitpunkt der Erhöhung gezahlt wurde. Ist zum Beispiel der Mieter Anfang 2013 eingezogen und wurde Mitte 2014 die Miete um 15 Prozent erhöht, kann diese 2016 nur noch um weitere fünf Prozent erhöht werden. Geschuldet wird die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhö- hungsverlangens. Stimmt der Mieter diesem nicht zu, kann er mit einer Frist von zwei Monaten den Mietvertrag kündigen.
  • Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen (§ 559 BGB): Eine Erhöhung kommt ferner bei Modernisierungsmaßnahmen in Betracht, wie etwa dem Einbau eines neuen Badezimmers oder moderner Fenster mit Isolierungsverglasung. Auch Maßnahmen, die in einem Mehrfamilienhaus allen Mietern zugute kommen, wie etwa der Einbau einer energiesparenden Heizung, oder die Installation eines modernen Fahrstuhls, fallen darunter. Beachtet werden muss hierbei, dass eine Modernisierung nur dann zu einer Mieterhöhung führen darf, wenn der Wert der Wohnung dauerhaft erhöht wurde und nicht lediglich Erhaltungsoder Reparaturmaßnahmen stattgefunden haben. Der Vermieter kann die Jahresmiete um elf Prozent, bezogen auf die für die Modernisierung aufgewandten Kosten, erhöhen. Hat zum Beispiel die Installation eines modernen Bades 4000 Euro gekostet, dürfen hiervon 440 Euro umgelegt werden, die Miete steigt um 36,67 Euro pro Monat. Allerdings dürfen nicht in jedem Fall die gesamten Kosten der Modernisierung in dieser Kalkulation berücksichtigt werden. Zuschüsse, die der Vermieter aus öffentlichen Förderprogrammen erhalten hat, müssen unberücksichtigt bleiben. Bei baulichen Maßnahmen, die aufgrund eines Mangels an der Wohnung oder defekter Einrichtungen notwendig waren, gilt nur ein Teil der Kosten als wertsteigernd, wenn beispielsweise eine defekte durch eine moderne Heizung ersetzt wurde, denn die (alte) Heizung hätte ja sowieso repariert werden müssen. Der Vermieter ist hierbei verpflichtet, dem Mieter eine genaue Aufstellung zu übermitteln, aus der dieser erkennen kann, wie viel die Modernisierung gekostet hat und gegebenenfalls welche Kosten als reine Instandhaltungskosten abgezogen worden sind. Die Bundesregierung plant im Übrigen eine Gesetzes- änderung, wonach die Miete nach Modernisierungen in Zukunft nur noch um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden darf, und außerdem eine Kappungsgrenze, wie bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Erhöhung von Betriebskosten (§§ 556, 560 BGB): Nebenkosten werden meist als Vorauszahlungen vereinbart, über deren tatsächliche Höhe dann am Ende des Jahres abgerechnet wird. Muss aufgrund der Nebenkostenabrechnung der Mieter eine höhere Summe nachzahlen, darf der Vermieter die Vorauszahlungen auf die zukünftig zu erwartenden Kosten anheben. Ein »Sicherungszuschlag« für zu erwartende steigende Kosten ist jedoch unzulässig, was der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2011 entschieden hat (Az. VIII ZR 294/10). Umgekehrt darf auch der Mieter die Vorauszahlungen verringern, wenn die letzte Nebenkostenabrechnung ein Guthaben aufwies. Voraussetzung für die Anpassung ist die schriftliche Mitteilung an den Mieter beziehungsweise Vermieter. Ist im Mietvertrag eine feste Nebenkostenpauschale vereinbart, wird also nicht am Ende des Jahres abgerechnet, kann diese dann vom Vermieter erhöht werden, wenn er darlegt, warum dies notwendig ist (zum Beispiel infolge einer gestiegenen Grundsteuer).
  • Wichtig zu wissen ist aber, dass im Mietvertrag schriftlich festgehalten sein muss, dass eine Erhöhung der Nebenkostenpauschale zulässig ist.