Wann und für wen läuft der Mietvertrag weiter?

Mittwoch, Februar 12, 2020

Wenn ein Mieter stirbt, dann stehen neben der Trauer der Angehörigen und der Regelung des Nachlasses auch mietrechtliche Fragen im Blickpunkt.

Das BGB sieht hierzu Regelungen vor, die sowohl dem Interesse der Angehörigen als auch dem Interesse des Vermieters Sorge tragen. Hierbei möchte der Gesetzgeber insbesondere sicherstellen, dass sowohl Vermieter als auch die Angehörigen und Erben des Mieters anhand klarer Regeln die weitere Ausgestaltung beziehunsweise Beendigung des Mietverhältnis planen können.

◼ Fortsetzung des Mietvertrages mit den Angehörigen: Nach der gesetzlichen Regelung tritt zunächst der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt führte, in das Mietverhältnis ein – § 563 Abs. 1 BGB. Als Lebenspartner sind hierbei Personen gleichen Geschlechtes gemeint, welche mit der verstorbenen Person eine Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz geführt haben. Entsprechendes gilt für die Kinder des Mieters beziehungsweise andere Familienangehörige, mit denen der verstorbenen Mieter zusammenlebte, so auch Pflegekinder oder Verlobte. Für den Fall, dass der Verstorbene mit einer anderen (nicht verwandten) Person in der Wohnung wohnte und dort einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt auch jene Person in das Mietverhältnis ein, also etwa der Partner in einer unverheirateten Beziehung – § 563 Abs. 2 S. 3 BGB. Hierbei fordert der Gesetzgeber, dass die Personen in einer dauerhaften Bindung füreinander sorgten, also etwa eine eheähnliche Beziehung führten. Eine bloße Wohngemeinschaft genügt nicht. Der Eintritt in den Mietvertrag durch den jeweiligen berechtigten Angehörigen erfolgt automatisch nach dem Todesfall. Der Angehörige hat jedoch gemäß § 563 Abs. 3 BGB ein Ablehnungsrecht, wenn er nicht in den Mietvertrag eintreten möchte. Er muss dann innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme von dem Todesfall gegenüber dem Vermieter erklären, dass er das bestehende Mietverhältnis nicht übernehmen wird.

◼ Fortsetzung des Mietvertrages mit den überlebenden Mietern: Wenn ein Mietvertrag mit mehreren Mietern abgeschlossen wurde, das heißt, mehrere Personen als Mieter im Mietvertrag genannt sind und sie den Vertrag auch unterzeichnet haben, setzt sich das Mietverhältnis nach dem Tod eines Mieters mit den übrigen Mietern unverändert fort – § 563 a BGB. Wohnten beispielsweise der verstorbenen Mieter mit seiner unverheirateten Partnerin und dem gemeinsamen Kind in einer Wohnung, wobei auch die Partnerin Mieterin ist, dann wird nach dem Todesfall des Mieters das Mietverhältnis mit der Partnerin fortgesetzt. Hier geht das Eintrittsrecht der Partnerin auch dem eigentlich daneben bestehenden Eintrittsrecht des Kindes als Angehöriger vor. Das gemeinsame Kind wird in diesem Fall nicht Mieter werden. Der übrige Mieter hat kein einmonatiges Ablehnungsrecht, er kann jedoch das Mietverhältnis mit der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, § 563a Abs. 2 BGB.

◼ Weiterführung des Mietverhältnis mit den Erben: Lebte der verstorbene Mieter allein, oder ist kein Angehöriger vorhanden, der nach den vorgenannten Regelungen in den Mietvertrag eintritt, so übernehmen die Erben des Verstorbenen Kraft Gesetzes das Mietverhältnis – § 564 BGB. Die Erben werden also Vertragspartner des Vermieters. Den Erben steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das sie binnen eines Monats gegenüber dem Vermieter nach Kenntnisnahme von dem Todesfall und der Erbenstellung ausüben müssen. Hier beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Dies ist insbesondere für auf bestimmte Zeit geschlossene und solche Mietverträge wichtig, in denen vereinbart wurde, dass der verstorbenen Mieter für einen gewissen Zeitraum auf eine Kündigung verzichtet. Auch solche Verträge können durch die Erben binnen eines Monats mit der üblichen Dreimonatsfrist gekündigt werden.

◼ Sonderkündigungsrecht des Vermieters: Damit der Vermieter nicht dazu gezwungen ist, den Mietvertrag mit ihm unbekannten Personen fortzusetzen, hat er in Fällen, in denen ein Angehöriger oder ein Erbe in das Mietverhältnis eintritt, ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Bei Eintritt eines Angehörigen (§ 563 BGB) muss jedoch ein wichtiger Grund vorliegen, warum der Angehörige für den Vermieter nicht zumutbar ist. Dies kann beispielsweise bei vorangegangenen Auseinandersetzungen der Fall sein, oder aber eine fehlende Bonität, sodass feststeht, dass der Angehörige die geschuldete Miete nicht wird zahlen können. Für den Fall, dass ein oder mehrere Erben in das Mietverhältnis eintreten (§ 564 BGB), steht dem Vermieter ebenfalls ein Kündigungsrecht zu. Hierzu benötigt er dann jedoch keinen wichtigen Grund.

◼ Verbindlichkeiten aus dem bestehenden Mietverhältnis: Schließlich regelt das Gesetz die Frage, wie bestehende Schulden des verstorbenen Mieters gegenüber dem Vermieter zu behandeln sind, wie etwa ausstehende Mieten oder noch zu leistende Nebenkostennachzahlungen. Hiernach bestimmt § 563b BGB, dass Schulden gegenüber dem Vermieter, die bis zum Tod des Mieters entstanden sind, von den Personen, die in den Mietvertrag eintreten, getragen werden müssen. Für den Fall, dass der oder die Erben des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag eintreten, können die Erben die Haftung für Schulden des Mieters auf den Wert des Nachlasses beschränken, oder aber das Erbe ausschlagen um nicht selbst für alte Mietschulden haften zu müssen. Der Angehörige wiederum, der nicht Erbe geworden ist, kann einer Haftung entgehen, wenn er von dem unter dem ersten Punkt des Textes enannten Ablehnungsrecht Gebrauch macht. Die Regelungen im BGB zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters können sich im Zweifel überschneiden. Und auch auf Seiten des Vermieters ergeben sich Besonderheiten – je nachdem, wer in das Mietverhältnis eintritt. Hier empfiehlt sich eine rechtlichen Prüfung bei einer oder einem im Mietrecht kundigen Rechtsanwältin beziehungsweise Rechtsanwalt, um Gewissheit darüber zu erlangen, wer in den Mietvertrag eingetreten ist und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

 

 

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei 77 - Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg