Typische Fehler bei der Wohnungseigentümer-Versammlung - Auf was der Verwalter unbedingt zu achten hat

Mittwoch, Juli 3, 2019

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist jährlich zumindest eine Eigentümerversammlung durchzuführen, etwa zum Beschluss der Jahresabrechnung, der Entlastung des Verwalters und für die Abstimmung über sämtliche Angelegenheiten, welche die WEG betreffen.

Typische Tagesordnungspunkte sind dabei die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen, das Aufstellen einer Hausordnung oder die Wahl von Hausverwaltung und des Verwaltungsbeirates. Der folgende Beitrag soll einige typische Fehler bei der Planung und Durchführung von Wohnungseigentümer- Versammlungen aufzeigen und, wie solche Fehler, die zu einer Anfechtbarkeit von Beschlüssen führen können, vermieden werden können.

◼ Fehler bei der Einberufung der Versammlung: Zuständig für die Einberufung der Wohnungseigentümer-Versammlung ist der Verwalter. Hierbei ist er dazu verpflichtet, einen Termin zu bestimmen, sowie einen Ort für die Versammlung auszuwählen. Die Frist zur Einberufung der Versammlung, das heißt die Information an die jeweiligen Eigentümer, wann, wo und mit welchen Tagesordnungspunkten die Versammlung stattfindet, soll nicht unter zwei Wochen betragen (§ 24 Abs. 4 WEG).

Fehlerquellen bei der Einberufung der Versammlung können sich insbesondere beim Nachweis des Zugangs der Einladungen bei den einzelnen Eigentümern ergeben.

Für den Fall, dass ein Eigentümer einen Beschluss der Gemeinschaft anficht, mit der Begründung, er habe gar keine Einladung zur Versammlung erhalten, sind im Zweifel die übrigen Eigentümer dafür beweispflichtig, dass dem klagenden Eigentümer die Einladung auch zugegangen ist. Hier empfiehlt sich der Versand der Einladungen mit einem Zustellnachweis, beispielsweise als Einwurfeinschreiben.

Auch Ort und Zeit der Versammlung sind nicht vollkommen  frei wählbar. Vielmehr muss der Verwalter darauf achten, dass möglichst alle Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen können – auch berufstätige.

◼ Fehler bei Versammlungsort und den anwesenden Personen: Bei der Wahl des Versammlungsortes ist zu beachten, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gilt – die Versammlung darf nicht an einem öffentlich zugänglichen Ort stattfinden. Bei der Durchführung in einem Restaurant ist daher darauf zu achten, dass die Versammlung in einem Nebenzimmer stattfindet, das klar vom Hauptgastraum abgetrennt ist.

Aufgrund des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit dürfen nur die Eigentümer selbst, sowie der Verwalter, der die Versammlung leitet, an dieser teilnehmen. Nimmt an der Versammlung also beispielsweise ein Ehepartner teil, der selbst nicht Eigentümer ist, sind die getroffenen Beschlüsse anfechtbar. Lassen sich Eigentümer in der Versammlung vertreten, so muss im Zweifel, wenn dies der Verwalter oder andere Eigentümer verlangen, eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden können.

◼ Fehler bei der Beschlussfähigkeit: Eine Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist nur dann gegeben, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als 50 Prozent der Miteigentums- anteile repräsentieren. Im Zweifel kann somit die Beschlussfähigkeit fehlen, wenn ein Eigentümer, dem mehr als die Hälfte der vorhandenen Miteigentumsanteile gehören, in der Versammlung nicht anwesend ist, auch wenn alle anderen Eigentümer hieran teilnehmen.

Weiter kann es zum Problem werden, wenn während der Versammlung einzelne Teilnehmer früher gehen, da in einem solchen Fall für noch abzustimmende Themen eine Beschlussfähigkeit möglicherweise nicht mehr gegeben ist.

◼ Fehler das Stimmrecht betreffend: Grundsätzlich werden Beschlüsse im Mehrheitsverfahren getroffen, wobei je nach konkreter Ausgestaltung der WEG-Teilungserklärung und/ oder der jeweiligen gesetzlichen Regelung, Abweichungen hiervon bestehen, zum Beispiel bei Beschluss von baulichen Maßnahmen, oder der Kostenverteilung im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten.

Nach dem Gesetz gilt die Regel: eine Stimme pro Wohnungseigentümer, das sogenannte Kopfprinzip. Jedoch haben zahlreiche WEGs in ihren Teilungserklärungen das Kopfprinzip abbedungen, sodass dann eine abweichende Zählung der Stimmen zum Tragen kommt, wie etwa die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder der Grundsatz eine Stimme pro Wohnung. Hier lohnt es sich, im Vorfeld einer Versammlung die jeweilige Teilungserklärung zu lesen, um Fehler bei der Zählung und Gewichtung der Stimmen zu vermeiden.

Darüber hinaus sind etwaige Stimmrechtsausschlüsse einzelner Eigentümer zu beachten, § 25 Abs. 5 WEG. Dies gilt zum Beispiel für den Fall, dass einer der Wohnungseigentümer selbst Verwalter der Eigentümergemeinschaft ist und über die Entlastung des Verwalters abgestimmt werden soll.

◼ Fehler bei der Beschlussfassung: Bei der Beschlussfassung selbst ergeben sich zahlreiche Rechtsfragen und Fehlerquellen, die hier beispielhaft aufgezeigt werden sollen. Zum einen stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft überhaupt über das jeweilige Thema Beschluss fassen darf. Es wäre beispielsweise unzulässig, wenn die Gemeinschaft darüber entscheidet, dass in den Wohnungen nur Waschmaschinen oder Küchengeräte einer bestimmten Marke verwendet werden dürfen, da dies ein Eingriff in das (Sonder)Eigentumsrecht der jeweiligen Miteigentümer darstellen würde. Eine interessante Rechtsfrage in diesem Zusammenhang ist das Verbot, die eigene Wohnung regelmäßig an Feriengäste zu vermieten. Der BGH hat diesbezüglich entschieden (BGH, Urteil vom 15. 1. 2010 – V ZR 72/09 ), dass es nicht zulässig ist, per Mehrheitsbeschluss einem Eigentümer die kurzzeitige Vermietung seiner Wohnung als Ferienwohnung zu verbieten.

Bei der Protokollierung der Beschlüsse muss der Verwalter das Abstimmergebnis präzise mit der Angabe von »Ja«-, »Nein«Stimmen sowie Enthaltungen notieren und die getroffenen Beschlüsse in einer Beschluss- Sammlung aufbewahren.

◼ Zusammenfassung: Es existieren zahlreiche Fehlerquellen, die zu einer Anfechtbarkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen führen können. Wenn ein Eigentümer einen oder mehrere Beschlüsse aufgrund dessen anfechten möchte, muss er innerhalb eines Monats, gerechnet ab dem Tag der Beschlussfassung, vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht Anfechtungsklage erheben, § 46 WEG.

 

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei 77 - Kanzlei Dr .Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg