Mündliche Absprachen sind gut, Protokolle besser

Mittwoch, August 3, 2016

Ausbildung, Studium, der Wechsel des Arbeitsplatzes oder die lang gesuchte Wohnung in Wunschlage: Umzü- ge gehören zum Leben. Welche rechtlichen Erfordernisse hierbei von Mietern und Vermietern zu beachten sind, wird im Folgenden behandelt.

  •  Rechtzeitig kündigen: Grundsätzlich beendet eine Kündigung, die dem Vermieter bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen ist, das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Schlägt der Mieter einen Nachmieter vor, welcher die Wohnung früher übernehmen könnte, muss er die Zustimmung des Vermieters einholen. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag besteht jedoch in der Regel nicht. Mietverträge mit einer festgelegten Laufzeit oder solche Mietverträge, in denen die Kündigung für eine gewisse Zeit ausgeschlossen ist, sollten in jedem Fall von einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden.
  • Auszug – Endrenovierung, Wohnungsübergabe, Kaution: Nach Kündigung der Wohnung lohnt sich zunächst ein Blick in den Mietvertrag, ob vor Auszug noch Schönheitsreparaturen zu leisten sind. »Starre« Formulierungen wie etwa »Der Mieter hat Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre in Wohnräumen durchzuführen« – sind unwirksam, genauso wie eine pauschale Endrenovierungspflicht, die nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abstellt. Wichtig: War die Wohnung bei Einzug unrenoviert, muss der Mieter in keinem Fall Schönheitsreparaturen leisten (BGH, Urteil vom 18. 3. 2015, Az. VIII ZR 185/14). Bei Übergabe der Wohnung sollte ein Abnahmeprotokoll erstellt und vom Mieter sowie dem Vermieter unterzeichnet werden. Dies schafft Sicherheit, da dem Protokoll eine Beweiswirkung hinsichtlich des dort festgehaltenen Zustands der Wohnung, zukommt. Über die Kaution, die bei Mietbeginn an den Vermieter gezahlt wurde, muss dieser nach Auszug des Mieters abrechnen und die Kautionssumme, zusammen mit den angefallenen Kautionszinsen, an den Mieter auszahlen. Der Vermieter kann hierbei eine angemessene Prüfungszeit in Anspruch nehmen, wobei die Rechtsprechung einen Zeitraum von sechs Monaten in der Regel als angemessen erachtet (BGH, Urteil vom 18. 1. 2006, Az. VIII ZR 71/05). Einen kleinen Teil der Kaution kann der Vermieter außerdem für die letzte Betriebskostenabrechnung zurückhalten, doch nur bis zu der Höhe einer noch zu erwartenden Nachzahlung. Die Kosten der bei Auszug notwendigen Zwischenablesung von Heizkostenverteilern und Wasserzählern muss der Vermieter tragen. Im Mietvertrag kann zwar geregelt werden, dass der Mieter selbst diese Kosten zu tragen hat, eine entsprechende Klausel in einem vorformulierten MusterMietvertrag reicht dazu aber nicht aus (Amtsgericht BerlinHohenschönhausen, Urteil vom 29. 5. 2008, Az. 16 C 205/07).
  •  Die neue Wohnung –Einzug, Makler, Umgestaltung: Ist der Umzug geschafft und die neue Wohnung angemietet, stellen sich weitere rechtliche Fragen. Für Mieter erfreulich ist das aktuelle Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum sogenannten »Bestellerprinzip« bei der Beauftragung eines Maklers. Das Gericht hat in seinem Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15 entschieden, dass das 2015 erlassene Verbot, die Kosten eines vom Vermieter beauftragten Maklers auf den Mieter abzuwälzen, rechtmäßig ist. Maklergebühren sind demnach stets vom Vermieter zu tragen, wenn dieser einen Makler oder Wohnungsvermittler beauftragt hat. Sollten dem Mieter trotzdem maklerähnliche Kosten, wie etwa eine »Vertragsausfertigungspauschale«, oder eine »Wohnungsbesichtigungsgebühr«, auferlegt und diese dann bezahlt werden, so kann er sie zurückfordern (LG Stuttgart, Urteil vom 15. 6. 2016, Az. 38 O 73/15 KfH). Eine Prüfung des neuen Mietvertrages vor dessen Unterzeichnung ist sowohl für Mieter als auch Vermieter ratsam. Hierbei empfiehlt sich insbesondere sicherzustellen, dass Schönheitsreparaturklauseln keine starren Fristen enthalten (siehe oben) und Regelungen hinsichtlich der Betriebskosten klar und eindeutig formuliert sind, zum Beispiel unter Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung, die dann auch dem Mietvertrag beigefügt werden sollte. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich hier anwaltlichen Rat bereits im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung einzuholen. Beim Einzug in die neue Wohnung sollte dann wieder zur Dokumentation des Ist-Zustandes ein Übergabeprotokoll erstellt und etwaige Mängel vom Mieter unverzüglich gerügt werden. Auch können bestimmte Ausstattungsmerkmale, wie etwa das Vorhandensein einer Wärmedämmung oder von Schallschutzfenstern, schriftlich im Mietvertrag fixiert werden, denn bei der Frage, welchen Zustand die Wohnung aufweisen muss, kommt es vor allem auf die Absprachen an, die Mieter und Vermieter getroffen haben (BGH, Urteil vom 23. 9. 2009, Az. VIII ZR 300/08). Wenn im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche festgelegt wurde, lohnt es sich vor der Unterzeichnung noch einmal nachzumessen. Denn tatsächliche Abweichungen von der angegebenen Wohnfläche können Minderungsansprüche seitens des Mieters zur Folge haben. Was die Gestaltung der neuen Wohnung angeht, so ist der Mieter frei in seinen Gestaltungsideen: Er kann die Wände beliebig streichen und eine Einbauküche installieren. Andere bauliche Ver- änderungen, die die Bausubstanz der Wohnung betreffen, so etwa das Entfernen einer Wand, dürfen nicht ohne Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Wohnung dann wieder in dem Zustand übergeben werden, in welchem sie angemietet wurde. Ein- und Auszug: So umschiffen Vermieter und Mieter rechtliche Klippen Mündliche Absprachen sind gut, Protokolle besser Autor Markus Reichel ist Anwalt in der Offenburger Kanzlei 77, Dr. Braun GmbH. Der Ist-Zustand der Wohnung ist beim Einzug entscheidend und sollte schriftlich fixiert werden. Dann geht's ans Auspacken und Einrichten. Foto: djd/LichtBlick SE
  •  Urlauber können Freunde oder Bekannte während einer Reise in ihrer Wohnung leben lassen. Für Zeiträume von wenigen Wochen sei das kein Problem, so der Immobilienverband IVD. Kassiert man aber Miete dafür, ist es ein Untermietverhältnis: Das muss der Vermieter vorher genehmigen.
  •  Wer in den Urlaub fährt, sollte einen Wohnungsschlüssel bei Nachbarn, Angehörigen oder Freunden hinterlegen – und das seinem Vermieter melden. Denn im Notfall wie einem Wasserrohrbruch oder Brand muss es dem Vermieter möglich sein, in die Wohnräume zu gelangen. Darauf weist der IVD hin. Mieter haben eine sogenannte Obhutspflicht für die Wohnung, diese gilt auch während deren Abwesenheit. Das bedeutet: Sie müssen dafür sorgen, dass die Wohnräume keinen Schaden nehmen beziehungsweise im akuten Notfall der Vermieter handeln kann.