Kostenumlage, Fristen und mehr

Mittwoch, Mai 9, 2018

Das Mietrechts-ABC: Was für beide Parteien grundsätzlich gilt /Teil 1

In unserem heutigen Beitrag befassen wir uns mit wichtigen mietrechtlichen Begriffen, die sowohl Vermieter als auch Mieter in Wohnraum-Mietverträgen regelmäßig betreffen. Dabei erklären wir den rechtlichen Hintergrund der nun folgenden Begriffe und damit verbundene praktische Rechtsfragen:

◼ Betriebskosten/Nebenkosten: Betriebskosten werden vom Vermieter üblicherweise auf den Mieter umgelegt, das muss aber ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Oft wird in Mietverträgen nur darauf verwiesen, dass der Mieter alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung zu tragen hat, dies ist rechtlich zulässig. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt hierbei, welche Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden können, zum Beispiel Heiz- und Wasserkosten, Grundsteuer, Hauswart/Hausmeister, Allgemeinstrom, Gartenpflege. 

Meist entrichtet der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, der Vermieter muss dann für jeweils ein Jahr eine Abrechnung erstellen und diese dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er danach keine Nachzahlungen mehr verlangen. Der Mieter kann innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einwendungen vorbringen, wenn er in der Abrechnung Fehler sieht. Der Mieter hat weiter das Recht, Einsicht in die Abrechnungsbelege (Rechnungen, Ablesedokumente und mehr) zu nehmen. ◼

Eigenbedarf: Eine Kündigung des Mietvertrages von Vermieterseite darf nur aus bestimmten Gründen erfolgen, zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Wohnung verwahrlosen lässt. Ein weiterer Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, ist der Eigenbedarf, wenn der  Vermieter die Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörige benötigt. Familienangehörige im Sinne des Gesetzes sind neben Kindern, Enkeln, Eltern, Großeltern auch Stiefkinder, Neffen und Nichten. Bei entfernteren Verwandtschaftsgraden muss der Vermieter ein besonderes Näheverhältnis zu der Person nachweisen, für die er Eigenbedarf geltend macht. Auch kann der Vermieter aufgrund eines Eigenbedarfs für Haushaltsangehörige kündigen, etwa Pflegepersonen, wenn sich diese Personen zum Zeitpunkt der Kündigung bereits im Haushalt des Vermieters befunden haben.

◼ Fristlose Kündigung: Bei der Kündigung des Mietvertrages hat der Mieter im Normalfall eine Dreimonatsfrist einzuhalten. So der Vermieter ein Kündigungsrecht hat, zum Beispiel bei Eigenbedarf, beträgt die Kündigungsfrist, je nach Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, drei bis neun Monate. Es gibt jedoch auch Fälle, bei denen sowohl Mieter als auch Vermieter ohne eine Frist den Mietvertrag sofort durch Kündigung beenden können. Für den Mieter ergibt sich ein solches Recht etwa dann, wenn von der Wohnung eine Gesundheitsgefährdung ausgeht. Dies wurde durch die Rechtsprechung bei großflächigem Schimmel in der Wohnung bejaht, wenn der Schimmelpilz nachweislich gesundheitsgefährdend ist, nicht vom Mieter (unter anderem durch falsches Lüften) verursacht wurde und der Vermieter auf entsprechende Beschwerden nicht reagiert. Der Vermieter wiederum kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand befindet oder der Mieter sich weigert, die vereinbarte Kaution an den Vermieter zu zahlen.

◼ Kaution: Wenn im Mietvertrag vereinbart worden ist, dass der Mieter eine Kaution an den Vermieter leisten soll, darf diese maximal drei Monatsmieten (Kaltmieten) betragen. Der Mieter kann die geschuldete Kaution in drei Raten an den Vermieter bezahlen, die erste Rate ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses, mit Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung, zu leisten. Die beiden weiteren Raten sind dann jeweils in den Folgemonaten zusammen mit der Miete fällig. Der Vermieter muss die Kaution gesondert von seinem übrigen Vermögen anlegen, damit die Kaution auch im Falle einer Insolvenz
des Vermieters gesichert ist. Dabei ist eine Anlage mit der Verzinsung eines Sparbuches oder Sparkontos mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu wählen. Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, muss der Vermieter dem Mieter nach einer entsprechenden Überlegungsfrist, die Rechtsprechung geht hier
von drei bis sechs Monaten aus, eine Abrechnung erteilen und mitteilen, ob Teile der Kaution wegen vom Mieter verursachter Schäden, rückständiger Mieten oder vertragswidrig nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen einbehalten werden. Auch kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution für eine noch zu erstellende Betriebs- beziehungsweise Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Die Summe orientiert sich dabei an Nachzahlungen, die der Mieter in den Vorjahren leisten musste. Der Mieter kann neben der Kautionssumme selbst auch die darauf angewachsenen Zinsen vom Vermieter verlangen. Hält der Vermieter die Kaution grundlos zurück, kann der Mieter auf Rückzahlung klagen.

◼ Kleinreparaturen: Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung und -setzung der Mietsache verantwortlich. Gewisse Reparaturen, sogenannte »kleine Instandhaltungen«, können auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Weiter sind davon nur solche Reparaturen umfasst, die Kosten von rund 100 bis 120 Euro nicht überschreiten und solche Gegenstände betreffen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen (zum Beispiel Türklinken, Fensterverschlüsse). Auch muss im Mietvertrag eine jährliche Kappungsgrenze definiert sein, üblicherweise acht bis zehn Prozent der Jahresmiete. Darüber hinaus gehende Reparaturen muss dann der Vermieter in jedem Fall tragen. 

 

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei 77 - Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg