Auch das Kleingedruckte zählt

Mittwoch, August 5, 2020

Drum prüfe wer sich (ewig) bindet…Vertragsgestaltung im Mietrecht

 

Die Vertragsgestaltung im Mietrecht spielt eine immens wichtige Rolle, denn ist der Vertrag von Vermieter und Mieter erst einmal unterschrieben, so sind beide Parteien an den Vertragsinhalt fest gebunden. Welche Punkte vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages zu beachten sind, soll der folgende Beitrag klären. Die nachfolgenden Punkte sind hierbei in der anwaltlichen Beratungspraxis häufig anzutreffen, vor Abschluss eines Mietvertrags empfiehlt sich aber stets eine anwaltliche Beratung.

 

Schriftformerfordernis

Ein Mietvertrag ist auch dann wirksam, wenn er mündlich abgeschlossen wird. Im Zweifel gelten dann die gesetzlichen Vorschriften im BGB. Mieter, die ein Objekt zu Wohnzwecken anmieten, genießen auch bei einem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag alle Rechte, welche gesetzlich für die Wohnraummiete gelten, also etwa der Grundsatz, dass Vermieter nur mit besonderer Begründung (z.B. Zahlungsverzug oder Eigenbedarf) kündigen können, oder dass die Miete nur in bestimmten Fällen (Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete, Durchführung von energetischen Sanierungen am Objekt) angehoben werden kann. Gemäß § 550 BGB gilt ein nicht-schriftlich abgeschlossener Mietvertrag, so er länger als ein Jahr laufen soll, für unbestimmte Zeit. Dies ist vor allem bei Gewerberaum-Mietverträgen wichtig, die üblicherweise mit einer Laufzeit von mehreren Jahren abgeschlossen werden. Bei solchen Verträgen mit einer Mietdauer von über einem Jahr, gilt, dass sämtliche Vertragsbestandteile dem Schriftformerfordernis unterliegen. Wenn sich die Parteien also z.B. nach Vertragsabschluss eines 10 Jahre laufenden Gewerbemietvertrags mündlich darauf einigen, dass  die Miete erhöht werden soll und dies aber nicht in Schriftform, d.h. mit den Originalunterschriften von Mieter und Vermieter niederlegen, dann ist die Schriftform nicht mehr gewahrt und der Mietvertrag läuft nun nicht mehr fest 10 Jahre lang, sondern auf unbestimmte Zeit. Dann können beide Parteien nach den gesetzlichen Fristen, hier bereits nach 6 Monaten, kündigen. Zu empfehlen ist daher, dass Nachträge zu Gewerberaummietverträgen stets in Schriftform geschlossen und mit dem ursprünglichen Mietvertrag fest verbunden werden.

 

Befristung von Mietverträgen über Wohnraum

Bei Wohnraummietverträgen ist die Befristung oder Festlegung einer Laufzeit an bestimmte Bedingungen geknüpft. Gemäß § 575 BGB müssen besondere Gründe vorliegen, damit der Vermieter mit dem Mieter einen Zeitmietvertrag abschließen kann. Anerkannte Gründe sind, dass der Vermieter nach Ablauf der festgelegten Mietzeit die Wohnung für sich, einen Familien- oder Haushaltsangehörigen, oder als Werkswohnung für Arbeitnehmer seines Betriebs nutzen möchte. Ferner erlaubt das Gesetz die Befristung wegen geplanter Sanierungsarbeiten des Vermieters, wobei diese erheblich sein müssen, beispielsweise die geplante Kernsanierung eines Altbaus. Einzelne Maßnahmen, wie der geplante Einbau neuer Fenster, genügen nicht. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter bei Vertragsschluss in Schriftform auf den Befristungsgrund hinzuweisen, sollte dieser dann nachträglich entfallen, so kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Bei Gewerberaummietverträgen kann jederzeit zwischen den Parteien eine Befristung / feste Mietzeit, ohne Begründung, vereinbart werden.

 

Kündigungsausschluss

Will der Vermieter von Wohnraum seinen Mieter für längere Zeit an das Mietverhältnis binden, so ist es möglich, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren Vermieter wie Mieter auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Dies kann im Mietvertrag geregelt werden. Zu beachten ist, dass die Vier-Jahres-Frist schon mit dem Tag des Abschlusses des Mietvertrages beginnt, nicht erst mit dem Zeitpunkt, an dem laut Vertrag das Mietverhältnis beginnen soll, oder die Mietsache an den Mieter übergeben wird. Auch muss der Mieter den Vertrag bis zu dem Zeitpunkt kündigen können, an welchem die Vier-Jahres-Frist abläuft, d.h. es muss dem Mieter erlaubt sein, im Hinblick auf die dreimonatige Kündigungsfrist bei Wohnraummietverträgen, bereits zu einem Zeitpunkt zu kündigen, nach welchem das Mietverhältnis dann spätestens am letzten Tag der Vier-Jahres-Frist beendet ist.

 

Schönheitsreparaturen

Bei Schönheitsreparaturen, d.h. Tapezieren bzw. Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, kann der Mieter von Wohnraum zur Durchführung dieser Arbeiten verpflichtet werden, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses komplett renoviert übergeben worden ist. Unwirksam sind starre Renovierungsfristen („zu renovieren ist nach … Jahren“), denn diese dürfen nur Handlungsempfehlungen abhängig vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf darstellen, dies wird mit dem Zusatz „im Allgemeinen“, „üblicherweise“, „im Regelfall“ usw. klargestellt. Als Zeiträume, in welchen im Allgemeinen Schönheitsreparaturen zu erwarten sind, werden in der Literatur und Rechtsprechung gegenwärtig fünf Jahre bei Küchen und Bädern, acht Jahre in Wohn- und Schlafräumen und zehn Jahre in sonstigen Nebenräumen genannt. Die Vereinbarung einer Endrenovierungspflicht, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf, ist bei Wohnraummietverträgen stets unwirksam.

 

Hausordnung, Winterdienst, Reinigungs- und Gartenarbeiten

Regelungen zur Frage, ob Mieter Reinigungsarbeiten („Kehrwoche“) im Haus übernehmen, oder aber im Winter den Gehsteig räumen, oder den Garten pflegen sollen, müssen im Mietvertrag sowohl vom Umfang, als auch von den Zeitabständen klar definiert sein, ansonsten sind solche Regelungen zu unbestimmt und damit im Zweifel unwirksam. Auch können nach Abschluss des Mietvertrages solche Verpflichtungen in der Regel nicht mehr nachträglich, ohne Zustimmung des Mieters, auf den Mieter umgelegt werden. Daher empfiehlt es sich, bereits bei Abschluss des Mietvertrages entsprechend zu regeln, ob der Mieter solche Arbeiten erbringen soll, oder ob diese Arbeiten durch einen vom Vermieter beauftragten Dritten ausgeführt werden und die Kosten ggf. über die Betriebskosten umgelegt werden sollen.

 

Autor: Markus Reichel, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei77 Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg