Unterlassungsanspruch wegen vertragswidrigen Gebrauchs einer Mietsache verjährt nicht während des laufenden Mietverhältnis, BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az. XII ZR 5/18

24.04.2020

Unterlassungsanspruch wegen vertragswidrigen Gebrauchs einer Mietsache verjährt nicht während des laufenden Mietverhältnis, BGH, Urteil vom 19.12.2018, Az. XII ZR 5/18

Gemäß § 541 kann der Vermieter dem Mieter eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache untersagen, was insbesondere bei Gewerberaummietverhältnissen Relevanz hat, da dort im Vertrag oftmals eine Nutzung festgeschrieben ist (z.B. als Gaststätte, Büroräume, Betrieb einer Anwaltskanzlei usw.). Nutzt der Mieter die Mietsache zu einem anderen Zweck und stellt diese zweckfremde Nutzung auch nicht nach entsprechender Abmahnung ab, so kann der Vermieter den Mieter auf Unterlassung verklagen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018, Az. XII ZR 5/18 entschieden, dass der Unterlassungsanspruch des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses nicht verjährt, solange noch die rechtswidrige Nutzung des Mietobjekts andauert.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter Räume für den Betrieb einer Anwaltskanzlei angemietet, einen Teil der Räume jedoch zu Wohnzwecken verwendet. Hiergegen klagte der Vermieter, nachdem der Mieter bereits ca. 5 Jahre die Mieträume zum Teil als Wohnung nutzte.

Der Mieter trug im Prozess vor, dass die Unterlassungsansprüche des Vermieters jedenfalls verjährt wären, da die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken bereits im Jahr 2011 erfolgt sei, die Klageerhebung durch den Vermieter im Jahr 2016 nach der Regelverjährungsfrist von drei Jahren damit zu spät.

Der BGH folgte der Auffassung des Mieters nicht, insbesondere stellte das Gericht fest, dass die Verjährung des Unterlassungsanspruchs noch nicht eingetreten ist, da das zu sanktionierende Verhalten des Mieters nicht in dem Beginn der vertragswidrigen Nutzung liegt, sondern in der dauernden Fortsetzung. Es handelt sich um eine für die gesamte Dauer des Mietverhältnis bestehende Verpflichtung, für welche die Verjährung nicht beginnt, solange ein Verstoß noch andauert.

Rechtsgebiet: Mietrecht

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei77- Kanzlei Dr. Braun GmbH, Spitalstraße 2a, 77652 Offenburg