Kein Widerrufsrecht bei der Zustimmung zur Mieterhöhung (BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 94/17)

30.01.2019

Will der Vermieter die Miete für Wohnraum erhöhen, so muss er dem Mieter ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zukommen lassen. Diese Norm ermöglicht es dem Vermieter, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Allerdings kann der Vermieter dies nicht einseitig tun, der Mieter muss dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Hierbei hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Erteilung der mieterseitigen Zustimmung, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich über der bisher vereinbarten Miete liegt und das Mieterhöhungsverlangen entsprechend begründet ist und weitere gesetzliche Voraussetzungen (zum Beispiel Kappungsgrenze) einhält.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage beschäftigt, ob die mieterseitige Zustimmung zu einer Mieterhöhung widerrufen werden kann (BGH, Urteil vom 17.10.2018, VIII ZR 9417).

So steht Verbrauchern nach § 312 c BGB ein zweiwöchiges Widerrufsrecht bei so genannten Fernabsatzverträgen zu, das sind Verträge die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer bei der Nutzung von Fernkommunikationsmitteln (also Internet, E-Mail, Brief, Telefon usw.) abgeschlossen werden. Auch Mietverträge können hierunter fallen, wenn der Vermieter gewerblich Wohnungen vermietet, wenn es sich beispielsweise um eine Wohnungsgesellschaft handelt, welche zahlreiche Wohnungen vermietet.

Ein Mieterhöhungsverlangen, welches per Post an den Mieter übersendet wird, fällt nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes jedoch nicht unter einen Fernabsatzvertrag. Der BGH führt aus, dass es sich in dieser Situation, anders als z.B. bei einem Online-Kauf, nicht um eine für den Mieter/Verbraucher besonders schutzwürdige Situation handele. Vielmehr sei der Mieter durch die bestehenden mietrechtlichen Gesetzesregelungen ausreichend geschützt.

Unter anderem berief sich der BGH auf § 558 b BGB, wonach der Mieter Zeit hat, bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens, diesem zuzustimmen. Aufgrund dieser 2- Monatsfrist habe der Mieter ausreichend Zeit, dass Mieterhöhungsverlangen zu überprüfen. Der Mieter benötige daher nicht den Schutz des allgemeinen verbraucherrechtlichen Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen.

Weiterhin hatte der BGH klargestellt, dass ein Widerrufsrecht dennoch in Betracht kommt, wenn der Vermieter den Mieter persönlich aufsucht und um dessen Unterschrift einer Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung bittet. Denn in einem solchen Fall kann eine Überrumpelungssituation gegeben sein, wenn der Vermieter den Mieter persönlich aufsucht und ihm sogleich um Zustimmung zu einer Mieterhöhung bittet. Wenn der Mieter dann gegebenenfalls vorschnell seine Zustimmung erteilt, kann er sich nicht mehr auf die zweimonatige Überlegungsfrist des § 558 b BGB berufen.

In solchen „Haustür-Situation“ bleibt der Widerruf der Zustimmung zu einer Mieterhöhung daher möglich, wenn es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt.

 

 

Autor: Rechtsanwalt Markus Reichel, Kanzlei 77 - Kanzlei Dr. Braun GmbH, Spitalstr. 2a, 77652 Offenburg